Arras en compraventa de inmueble: tipos y riesgos en Colombia

Arras en compraventa de inmueble: tipos y riesgos en Colombia

Publicado el 13 de agosto de 2026. Revisión editorial: Patricia Herrera.

En una compraventa de inmueble, las arras no tienen un único efecto. Según la norma aplicable y la redacción, pueden asociarse a una facultad de retracto, funcionar como señal de acuerdo o integrarse con una sanción por incumplimiento. Antes de entregar dinero, define por escrito su naturaleza, valor, custodia, imputación al precio, plazo, condiciones de devolución y relación con otras penalidades.

No uses “arras”, “separación”, “reserva”, “anticipo” y “cláusula penal” como sinónimos. El nombre no corrige un texto contradictorio. Este artículo se concentra en el pacto económico; para organizar todas las obligaciones consulta la promesa de compraventa y somete el documento concreto a un abogado.

Imagen no disponible

La pregunta clave: ¿retracto o incumplimiento?

Retractarse dentro de una facultad pactada no es necesariamente lo mismo que incumplir. Si el acuerdo permite que una parte se retire bajo un efecto económico definido, ejercer esa salida puede producir la pérdida o devolución aumentada de las arras según la estructura. Si no existe esa facultad y una parte deja de cumplir, entran a operar los remedios y penalidades que correspondan.

El contrato debe responder:

• ¿alguna parte puede retirarse sin alegar incumplimiento?
• ¿hasta qué fecha o hito?
• ¿qué suma pierde o devuelve?
• ¿qué ocurre después de vencer el retracto?
• ¿qué pasa si falla crédito, título o inspección?
• ¿se acumulan arras, cláusula penal, perjuicios e intereses?
• ¿quién decide y documenta la devolución?

Una cláusula que mezcla “arras de retractación”, “garantía de cumplimiento” y “parte del precio” sin explicar la relación abre varias interpretaciones precisamente cuando surge el conflicto.

Arras asociadas al retracto

El Código Civil colombiano contempla que, cuando se vende con arras en los términos legales, las partes pueden reservarse la facultad de retractarse: quien entregó las pierde y quien las recibió las restituye dobladas. El mismo Código regula el tiempo para ejercer esa facultad y sus límites.

Esa descripción general no basta para aplicar la norma a cualquier documento inmobiliario. Hay que revisar si se pactó retracto, qué plazo existe, si ocurrió un hito que lo extinguió, cómo se conecta con la promesa y qué régimen gobierna la operación.

Preguntas prácticas:

• ¿el plazo está expresado con fecha y hora?
• ¿depende de escritura, promesa, principio de entrega u otro acto?
• ¿se puede ejercer por un canal definido?
• ¿la devolución doble incluye exactamente qué suma?
• ¿qué ocurre con gastos de terceros ya autorizados?
• ¿la salida está disponible para ambas partes en términos claros?

No confundas el retracto con una condición. Si el banco niega un crédito y el contrato estableció que esa aprobación era condición, la consecuencia puede ser distinta de una decisión voluntaria de retirarse.

El documento también debería fijar cómo se ejerce la facultad: aviso escrito, destinatarios, momento de recepción, suma exacta y coordinación con quien custodia. No basta dejar de responder ni devolver unilateralmente una cifra calculada sin soporte. Antes de actuar, confirma con asesoría que el plazo y los hechos permiten la salida invocada.

Arras como señal o parte del precio

Las partes pueden querer que la suma confirme el acuerdo o se impute al precio, sin reservar una salida libre. El Código Civil también contempla las arras expresamente dadas como parte del precio o señal de quedar convenidos, pero la compraventa de bienes raíces tiene formalidades propias y la promesa tiene requisitos diferentes.

Por eso evita conclusiones como “con estas arras la casa ya está vendida” o “el comprador ya es dueño”. La transferencia del dominio exige escritura y registro; el pacto de arras no sustituye esos hitos.

Si la suma será parte del precio, define:

• valor y porcentaje del precio;
• fecha y medio de pago;
• recibo y titular de la cuenta;
• momento en que se imputa;
• tratamiento si una condición no se cumple;
• consecuencia del incumplimiento de cada parte;
• relación con el saldo y desembolso bancario.

La frase “no reembolsable” no resuelve por sí sola condiciones, incumplimientos, abuso, fuerza mayor ni validez. Un abogado debe revisar su efecto dentro de todo el contrato.

Arras y cláusula penal

En algunos contratos se usan arras confirmatorias penales o se combina una suma inicial con cláusula penal. La etiqueta comercial no basta para saber si confirma, anticipa indemnización, permite retracto o se acumula con otros remedios.

Revisa especialmente:

• hecho exacto que activa la penalidad;
• simetría entre comprador y vendedor;
• monto y proporcionalidad;
• posibilidad de corrección de un retraso;
• tratamiento de condiciones externas;
• compatibilidad con devolución de pagos;
• acumulación o exclusión de otros perjuicios;
• procedimiento para exigir o discutir la suma.

Una penalidad alta puede sentirse “segura” al firmar, pero aumenta el costo de una redacción ambigua. Debe distinguir al comprador que no solicita el crédito de quien lo solicita diligentemente y recibe una negativa cubierta por condición; también al vendedor que necesita un día adicional de un saneamiento de quien vende a un tercero.

Cuánto entregar

No existe un porcentaje legal universal que sea prudente para todas las compras. El monto debe evaluarse frente a:

• precio total;
• nivel de documentación ya revisado;
• financiación y avalúo pendientes;
• plazo hasta escritura;

capacidad de devolver o exigir la suma;

custodia disponible;

consecuencias pactadas;

riesgo de título, ocupación o entrega;

poder de negociación de las partes.

Una suma pequeña no vuelve inocuo un mal contrato. Una suma grande no garantiza que el vendedor cumplirá. Evita decidir solo porque “en el mercado se usa el diez por ciento” u otra cifra repetida sin contexto.

Antes de transferir, verifica destinatario, cuenta, facultad para recibir y soporte. No envíes dinero a un familiar, asesor o corredor sin una instrucción contractual que explique por qué lo recibe y cómo lo devuelve.

Custodia y liberación

La cuenta personal de una parte puede exponer al pagador a uso inmediato, embargo, confusión o dificultad de recuperación. Cuando el riesgo lo justifique, evalúa con asesoría una custodia o mecanismo controlado aceptado por todos.

Las instrucciones deben indicar:

1. quién custodia y bajo qué contrato;
2. qué documentos activan la liberación;
3. si se permiten rendimientos o deducciones;
4. qué ocurre ante instrucciones contradictorias;
5. cómo se devuelve si falla una condición;
6. qué plazo y canal de reclamación existen;
7. quién paga el servicio.

No asumas que una notaría recibe o administra dinero por el solo hecho de que allí se firmará. Confirma el mecanismo real y la entidad responsable.

Condiciones que deben coordinarse

Las arras no deberían castigar automáticamente la falla de una condición que el contrato trata como salida legítima. Revisa su relación con:

• aprobación y monto de crédito;
• resultado del avalúo;
• estudio de títulos;
• inspección técnica;
• venta previa de otro activo;
• autorización societaria o familiar;
• cancelación de hipoteca;
• entrega de documentos de propiedad horizontal;
• plazo máximo de saneamiento.

Para cada una, define diligencia, evidencia, fecha y consecuencia. “Sujeto a aprobación” sin monto, solicitud ni plazo permite discutir si la parte realmente intentó cumplir.

Escenarios para probar la cláusula

Antes de firmar, lee el texto contra casos concretos:

Desliza para ver la tabla completa

Si dos lectores razonables llegan a consecuencias opuestas, la cláusula necesita aclaración antes del pago.

Señales de alerta

• recibo sin contrato completo;
• dinero entregado antes de identificar al propietario;
• texto que permite retracto solo a una parte;
• devolución sin plazo ni cuenta;
• arras llamadas simultáneamente anticipo y penalidad;
• condición bancaria sin obligación de solicitar;
• suma no reembolsable aunque el título sea inviable;
• acumulación ilimitada de sanciones;
• firma en blanco o anexos faltantes;
• receptor que no coincide con propietario ni custodio autorizado;
• presión para transferir mientras “el abogado revisa después”;
• versión firmada diferente de la recibida.

Una alerta no decide la validez del pacto. Indica que no debes entregar la suma sin aclaración.

Si ya existe una disputa

Conserva contrato, recibos, extractos, versiones, comunicaciones y evidencia de condiciones. No alteres conversaciones ni publiques acusaciones. Solicita asesoría jurídica antes de retener, compensar, devolver o exigir el doble, porque una actuación equivocada puede agravar el conflicto.

Identifica primero si se discute retracto, condición fallida, incumplimiento, interpretación o custodia. Cada problema necesita hechos y remedios distintos. Una inmobiliaria puede facilitar comunicaciones, pero no reemplaza representación legal de una parte.

Siguiente paso

Antes de entregar una suma por una vivienda en Bucaramanga, Floridablanca o Ruitoque, completa la oferta de compra y exige coherencia con la promesa. Para coordinar documentos y negociación con el propietario, contacta a Patricia Herrera; encarga la redacción jurídica a tu abogado.

Fuentes

1. Código Civil colombiano — compraventa y arras.
2. Corte Suprema de Justicia — compendio sobre promesa de contrato.
3. Ministerio de Justicia — cómo realizar una promesa de compraventa.

Información general, no asesoría jurídica. El efecto de las arras depende de la norma aplicable, la redacción, los hechos y la relación con el resto del contrato.