Calculadora de ganancia ocasional en Colombia 2026
Calcula en segundos cuánto pagarías de impuesto al vender tu inmueble. Incluye ajuste inflacionario PAAG, exención de vivienda habitual (5.000 UVT) y mejoras capitalizables.
Cómo funciona el cálculo paso a paso
Todo lo que debes saber sobre la ganancia ocasional
Contenido revisado por Patricia Herrera, directora de Patricia Herrera Inmobiliaria · 15+ años especializados en Ruitoque Condominio y mercado de lujo en Santander · Última actualización: mayo de 2026
Resumen ejecutivo: cálculo de la ganancia ocasional en Colombia 2026
En Colombia, al vender un inmueble que tuviste por más de dos años pagas el 15% de impuesto sobre la ganancia (precio de venta menos costo de compra ajustado por inflación, menos mejoras documentadas). En 2026 el valor de la UVT es $49.799, lo que significa que la exención de vivienda habitual equivale a $248.995.000 de ganancia libre de impuesto (5.000 UVT, Ley 2277/2022, Art. 311-1 E.T.). Si los recursos se destinan a una cuenta AFC o al pago de un crédito hipotecario, puedes reducir significativamente o eliminar el impuesto. Esta calculadora aplica automáticamente el ajuste inflacionario PAAG (Art. 73 E.T.), la exención de 5.000 UVT y las mejoras capitalizables. Los artículos 299 a 317 del Estatuto Tributario regulan este tributo.
¿Qué es la ganancia ocasional?
La ganancia ocasional es un impuesto del 15% que grava la utilidad obtenida al vender un activo que tuviste por más de 2 años. En el caso de inmuebles, se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal ajustado (lo que pagaste originalmente, ajustado por inflación, más las mejoras documentadas que hayas hecho). Está regulada por los artículos 299 a 317 del Estatuto Tributario colombiano.
Proceso fiscal de la venta de un inmueble en Colombia con tenencia mayor a 2 años (regulado por los Arts. 299 y 313 del Estatuto Tributario).
¿Cuándo aplica y cuándo no?
La ganancia ocasional aplica solo si tuviste el inmueble por más de 2 años desde la fecha de adquisición hasta la fecha de venta:
Más de 2 años: la utilidad es ganancia ocasional (tarifa fija 15%).
2 años o menos: tributa como renta ordinaria junto con tus demás ingresos (tarifa progresiva 0%-39%).
Si es tu vivienda habitual: tienes exención de hasta 5.000 UVT ($248.995.000 en 2026), siempre que los recursos se destinen a cuenta AFC o pago de crédito hipotecario.
Comparativa de tarifas según el tiempo de tenencia del inmueble (Estatuto Tributario, artículos 299, 311-1 y 313).
Qué es el PAAG y cómo ajusta el costo fiscal
El PAAG (Porcentaje de Ajuste del Año Gravable) es el mecanismo oficial que la DIAN utiliza para actualizar el costo fiscal de un inmueble por inflación. Su base legal está en el artículo 73 del Estatuto Tributario, que permite ajustar el costo de adquisición de bienes raíces poseídos por personas naturales con el porcentaje fijado cada año por el Gobierno Nacional mediante decreto, tomando como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC) certificado por el DANE.
En la práctica, si compraste un apartamento en 2015 por $200 millones y lo vendes en 2026, ese costo de $200 millones no se compara directamente con el precio de venta — primero se multiplica por el PAAG acumulado entre 2015 y 2025. A mayor inflación acumulada, mayor el costo fiscal ajustado, y por tanto menor la ganancia gravable y menor el impuesto del 15%.
Esta calculadora aplica el PAAG acumulado según el año de adquisición que indiques, usando promedios de inflación publicados por el DANE. El porcentaje exacto del año vigente lo certifica la DIAN por resolución; para una declaración formal de renta, valida el factor con tu contador.
Ejemplo del efecto del PAAG sobre la ganancia gravable de un inmueble comprado en 2015 y vendido en 2026 (Estatuto Tributario, Art. 73).
Tarifas y valores de referencia 2026
Concepto
Valor 2026
Norma
UVT
$49.799
Resolución DIAN UVT 2026
Tarifa ganancia ocasional
15%
Art. 313 E.T.
Exención vivienda habitual
5.000 UVT (~$248.995.000)
Art. 311-1 E.T. (Ley 2277/2022)
Umbral tenencia
Más de 2 años
Art. 299 E.T.
¿Cómo se calcula el impuesto?
Calcula la ganancia bruta: precio de venta − costo fiscal ajustado.
El costo fiscal se ajusta por inflación (PAAG acumulado) y se suman las mejoras documentadas.
Si es vivienda habitual, resta hasta 5.000 UVT de la ganancia.
Aplica el 15% sobre la base gravable resultante.
Si la tenencia es de 2 años o menos, no aplica ganancia ocasional; consulta con tu contador por renta ordinaria.
Estrategias legales para minimizar el impuesto
Documenta todas las mejoras y reformas que hayas hecho al inmueble (facturas, contratos de obra, recibos).
Conserva la escritura de compra original y los comprobantes de pago de gastos notariales de esa compra.
Si es tu vivienda habitual, asegúrate de destinar los recursos a una cuenta AFC en los 6 meses siguientes.
Considera vender después de que se cumplan los 2 años desde la compra para acceder a la tarifa del 15%.
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Limitaciones de esta calculadora
Esta calculadora ofrece una estimación basada en la legislación fiscal colombiana vigente en 2026. No reemplaza la asesoría de un contador público. Factores como otras operaciones de ganancia ocasional en el año, retenciones ya practicadas, tu declaración de renta completa y condiciones específicas de la DIAN pueden afectar el resultado final. Los valores de PAAG usan inflación promedio; el ajuste exacto lo determina el DANE cada año.
Es un impuesto del 15% que se paga sobre la utilidad (ganancia) obtenida al vender un inmueble que tuviste por más de 2 años. Está regulado por los artículos 299 a 317 del Estatuto Tributario colombiano. Si tuviste el inmueble por 2 años o menos, la utilidad se declara como renta ordinaria (tarifa progresiva según tu ingreso), no como ganancia ocasional.
¿A partir de qué monto se paga ganancia ocasional?+
La ganancia ocasional se paga sobre cualquier utilidad, sin un mínimo exento general. Sin embargo, si el inmueble es tu vivienda habitual, tienes derecho a una exención de hasta 5.000 UVT ($248.995.000 en 2026) siempre que destines los recursos a una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) o a pagar un crédito hipotecario de vivienda. Esta exención fue reducida de 7.500 a 5.000 UVT por la Ley 2277 de 2022.
¿Cómo funciona la exención de vivienda habitual?+
Si el inmueble que vendes es tu vivienda habitual (donde has vivido), puedes restar hasta 5.000 UVT de tu ganancia antes de aplicar el 15%. Esta exención solo aplica si los recursos de la venta se depositan en una cuenta AFC o se usan para pagar el crédito hipotecario de otra vivienda. Tienes 6 meses desde la venta para hacerlo. Solo puedes usar esta exención una vez cada 2 años.
¿Cuándo no se paga ganancia ocasional?+
No pagas ganancia ocasional cuando: (1) la utilidad es cero o negativa (vendiste al mismo precio o con pérdida), (2) el inmueble fue tu vivienda habitual y la utilidad es igual o menor a 5.000 UVT (~$249M en 2026), o (3) tuviste el inmueble por 2 años o menos (en cuyo caso la utilidad tributa como renta ordinaria, no como ganancia ocasional).
¿Cómo se calcula el costo fiscal de un inmueble?+
El costo fiscal de un inmueble es el valor de compra ajustado por inflación según el PAAG (Porcentaje de Ajuste del Año Gravable), más el valor de las mejoras documentadas que hayas hecho y los gastos notariales en que incurriste al comprar. Este costo ajustado se resta del precio de venta para determinar la ganancia. Mientras más alto sea tu costo fiscal, menor será la ganancia y por tanto el impuesto a pagar.
¿Se puede deducir el valor de las mejoras al inmueble?+
Sí. Las mejoras son capitalizables y aumentan el costo fiscal del inmueble, reduciendo la ganancia gravable. Debes conservar los documentos que prueben esas mejoras (facturas de materiales, contratos de obra, recibos de pago a trabajadores). Mejoras como cambio de techos, ampliación de metros cuadrados, instalación de sistemas de seguridad o remodelaciones estructurales cuentan; el mantenimiento rutinario (pintura, reparaciones menores) generalmente no.
¿Qué pasa si vendo con pérdida?+
Si el precio de venta es menor al costo fiscal ajustado, no hay ganancia que declarar y por tanto no pagas ganancia ocasional. La pérdida no es deducible de otros ingresos de ganancia ocasional en el mismo año (la DIAN no permite compensar pérdidas ocasionales contra ganancias ocasionales de otras operaciones, salvo casos muy específicos).
¿Qué diferencia hay entre ganancia ocasional y renta ordinaria?+
La diferencia clave es el tiempo de tenencia. Si tuviste el inmueble por más de 2 años, la utilidad es ganancia ocasional con tarifa fija del 15%. Si lo tuviste por 2 años o menos, tributa como renta ordinaria junto con tus demás ingresos del año (salarios, honorarios, arriendos), con tarifa progresiva que va del 0% al 39%. Para la mayoría de personas, la ganancia ocasional (15%) es más favorable que la renta ordinaria (que fácilmente supera el 20-25% marginal). Esta calculadora solo cubre el escenario de ganancia ocasional (>2 años).
¿Cada cuánto puedo usar la exención de vivienda habitual?+
Una vez cada 2 años. Si vendiste tu vivienda habitual y usaste la exención, debes esperar 2 años desde la fecha de esa venta para volver a aplicar la exención sobre otra vivienda habitual. Este límite existe para evitar que inversionistas compren, habiten brevemente y vendan múltiples inmuebles usando la exención repetidamente.
¿Esta calculadora reemplaza una asesoría contable?+
No. Esta calculadora es una herramienta de orientación basada en la legislación tributaria colombiana vigente en 2026. Cada caso fiscal es único y depende de factores como tu declaración de renta completa, otras operaciones de ganancia ocasional en el año, retenciones practicadas, y condiciones específicas de la DIAN para aplicar la exención. Te recomendamos validar el cálculo con tu contador y en la declaración de renta del año gravable correspondiente. Patricia Herrera Inmobiliaria puede ponerte en contacto con contadores especializados en transacciones inmobiliarias si lo necesitas.
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