Simulador de gastos de escrituración en Colombia 2026

Este simulador aplica las tarifas oficiales 2026 de la Resolución SNR RES-2026-000964-6 (notarial) y RES-2026-001726-6 (registro), el umbral de 20.000 UVT del Decreto 572/2025, el descuento del 30% de la Ley 2434/2024 si hay crédito hipotecario, y el impuesto de registro de cada departamento. Solo tienes que ingresar el valor del inmueble, seleccionar el departamento y marcar las condiciones del caso (vivienda de habitación, crédito, hipoteca previa, persona natural o jurídica). En segundos obtienes el desglose completo separado para comprador y vendedor, con la posibilidad de descargar un PDF firmado por la inmobiliaria. Es gratis y puedes usar el simulador cuantas veces necesites: cada simulación es independiente y los datos no se guardan.

Escriturar una casa en Bucaramanga en 2026 cuesta entre $25 y $52 millones para el comprador en una vivienda de $1.000 a $1.500 millones (2,5%–3,5% del valor del inmueble). El comprador paga derechos notariales (~0,54% repartidos 50/50 con el vendedor) + IVA del 19% sobre honorarios + derechos de registro ORIP (8,67‰ a 12,68‰ según valor) + impuesto de registro departamental Santander (1%) + sistematización (2% sobre derechos de registro) + gastos administrativos. El vendedor paga retención en la fuente del 1% o 2,5% según supere el umbral de $996 millones (20.000 UVT 2026) y, si aplica, la ganancia ocasional. Para un inmueble de $1.500 millones, hablamos de aproximadamente $40-45 millones para el comprador y $37 millones para el vendedor (sin contar ganancia ocasional).

Como regla práctica, el comprador asume entre 2,5% y 3,5% del valor del inmueble en gastos de escrituración (depende de si toma crédito, del departamento y de la base gravable). El vendedor asume entre 1% y 2,5% por la retención en la fuente, más eventualmente el 15% sobre la ganancia ocasional si la tenencia supera 2 años. La suma total comprador+vendedor ronda el 4-6% del valor para casos típicos en Santander 2026. Los tickets altos (>$996M COP, que es el umbral de 20.000 UVT) tienen retención del 2,5% en lugar del 1%, lo que sube significativamente el costo del vendedor.

Por costumbre y por norma supletoria, los derechos notariales se reparten 50/50 entre comprador y vendedor (incluyendo el IVA del 19% sobre honorarios). Los derechos de registro ORIP, el impuesto de registro departamental y los costos de constitución de hipoteca los paga 100% el comprador. La retención en la fuente y la cancelación de la hipoteca previa (si existía) las paga 100% el vendedor. Los gastos administrativos (copias, biometría, certificados) se reparten 50/50. Este reparto es negociable y puede modificarse por acuerdo entre las partes en la promesa de compraventa.

La tarifa reducida del 1% solo aplica cuando se cumplen simultáneamente dos condiciones: (1) el inmueble es vivienda de habitación del vendedor (no inversión ni segunda vivienda) y (2) el valor de la venta es menor o igual a 20.000 UVT, que en 2026 equivale a aproximadamente $996 millones COP. Si supera ese umbral o no es vivienda de habitación, la retención sube al 2,5%. Para personas jurídicas vendedoras, la tarifa general es 2,5% sin importar el valor. Esta es una diferencia que las calculadoras genéricas suelen ignorar y por eso reportan cifras incorrectas para inmuebles de lujo.

La Ley 2434 de 2024 estableció que cuando una compraventa de vivienda se financia con un crédito hipotecario de largo plazo otorgado por un establecimiento de crédito vigilado, los derechos notariales tienen un descuento del 30%. El descuento aplica sobre los honorarios base (antes de calcular el IVA del 19%), no sobre los impuestos de registro. No aplica si la compra es de contado, si el crédito es de muy corto plazo o si el comprador no califica el inmueble como vivienda. Es un beneficio significativo: en un inmueble de $1.500 millones, ahorra aproximadamente $2,4 millones en honorarios + IVA.

Aplica para todo Colombia. Por defecto el simulador está configurado para Santander (donde Patricia Herrera Inmobiliaria es especialista con 15+ años), pero puedes seleccionar cualquier departamento en el campo correspondiente. El impuesto de registro departamental varía entre 0,5% y 1% según ordenanza local (la mayoría está en 1%). Algunos departamentos conservan un impuesto de beneficencia separado (Antioquia, por ejemplo). El umbral de retención (20.000 UVT), las tarifas notariales (Resolución SNR), el IVA y la ganancia ocasional son nacionales y no varían por departamento.

Solo si el avalúo catastral (o el autoavalúo declarado en la última renta) es mayor al precio pactado. En Colombia, la base gravable para los impuestos de registro es el MAYOR entre: precio pactado, avalúo catastral y autoavalúo de la última renta. Si el avalúo catastral está por debajo del precio (caso típico), no afecta el cálculo y puedes dejar el campo vacío. Si está por encima, los impuestos de registro se calculan sobre ese valor superior, lo que sube los gastos del comprador. Los derechos notariales sí se calculan sobre el precio pactado, no sobre la base gravable.

La ganancia ocasional es un impuesto del 15% sobre la utilidad cuando vendes un inmueble que tuviste por más de 2 años. La utilidad se calcula como precio de venta menos costo fiscal (precio de compra + mejoras documentadas + gastos notariales históricos). Si la tenencia fue de 2 años o menos, la utilidad tributa como renta ordinaria, no como ganancia ocasional (tarifa progresiva potencialmente más alta). Existe una exención de hasta 5.000 UVT (~$249 millones en 2026) para vivienda de habitación si los recursos se destinan a una cuenta AFC o a comprar otra vivienda — este tope lo fijó la Ley 2277 de 2022 (antes eran 7.500 UVT). Es un impuesto que paga solo el vendedor.

Son una estimación referencial muy precisa para Santander 2026, basada en las resoluciones SNR vigentes, el Decreto 572/2025 y las tarifas departamentales conocidas. Pero el cálculo final que ejecuta la notaría puede variar ±3% por: tablas progresivas exactas en UVB (usamos aproximación lineal del 0,54%), gastos administrativos específicos según hojas y biometrías, costos de papelería adicional, derechos de hipoteca calculados por la entidad financiera. Recomendamos confirmar con la notaría seleccionada antes de la firma. Este simulador está pensado para presupuestar con seguridad — no para reemplazar la liquidación oficial.

Sí. Acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso: revisión de estudio de títulos con abogado, redacción y negociación de la promesa de compraventa, coordinación con la notaría seleccionada, verificación de paz y salvos (predial, administración, servicios), seguimiento del registro ante la ORIP y entrega final. Conocemos a los notarios de Bucaramanga y Floridablanca y sabemos qué documentos prepara cada uno. Para inmuebles de lujo en Ruitoque Condominio y zonas similares es un acompañamiento clave: los detalles tributarios y notariales son donde más errores se cometen. Escríbenos por WhatsApp al +57 315 348 8801 para una asesoría inicial sin compromiso.