Comisión inmobiliaria en Colombia: qué debe incluir el servicio

Comisión inmobiliaria en Colombia: qué debe incluir el servicio

Publicado el 13 de agosto de 2026. Revisión editorial: Patricia Herrera.

En Colombia no hay un porcentaje legal único de comisión inmobiliaria que se aplique automáticamente a todas las ventas. La remuneración del corredor se acuerda y, si falta estipulación, el Código de Comercio contempla criterios supletorios. Antes de contratar, define tarifa o fórmula, base, impuestos, gastos, hecho que causa el pago, atribución del comprador, alcance y terminación.

Comparar solo “dos, tres o cinco por ciento” puede ser engañoso si una propuesta incluye fotografía, distribución, calificación, visitas, negociación y coordinación documental, mientras otra solo publica. El contrato debe permitir verificar qué se hará y cuándo. Esta guía complementa el checklist documental del vendedor sin calcular gastos notariales ni impuestos.

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Qué es el corretaje

El Código de Comercio describe al corredor como quien, por su especial conocimiento del mercado, pone en relación a dos o más personas para que celebren un negocio, sin estar ligado a ellas por colaboración, dependencia, mandato o representación.

Esa definición importa: un corredor facilita, informa y conecta, pero no queda autorizado por el solo contrato de corretaje para firmar, recibir dinero, aceptar ofertas o representar al propietario. Si realizará actos adicionales, deben tener soporte y facultad separados.

La remuneración se relaciona con la gestión y el negocio en los términos legales y contractuales. Por eso no basta una conversación sobre porcentaje: el documento debe describir cuándo se entiende causado y pagadero.

¿Cuánto se cobra?

No existe una cifra responsable sin conocer propiedad y alcance. Influyen:

• tipo y valor del inmueble;
• mercado y ubicación;
• singularidad y tiempo probable;
• documentación y saneamientos;
• producción audiovisual;
• inversión en pauta;
• disponibilidad para visitas;
• equipo y aliados;
• exclusividad o modalidad abierta;
• complejidad de negociación y cierre;
• gastos incluidos o reembolsables.

Una tarifa menor no siempre produce mayor neto si reduce alcance, control o calidad de negociación. Una tarifa mayor tampoco garantiza mejor resultado. Compara entregables, evidencia, capacidad y términos de pago.

Solicita propuesta escrita con valor porcentual o fijo, base exacta e impuestos. Pregunta si se calcula sobre precio total, valor sin muebles, precio antes de descuentos u otra base. Evita fórmulas que una parte pueda modificar unilateralmente.

Qué debería incluir un servicio completo

El alcance puede variar, pero una propuesta de comercialización debería tratar estos bloques.

Diagnóstico y precio

• ficha y áreas con fuente;
• comparables depurados;
• competencia activa;
• recomendación de rango y estrategia;
• cálculo comercial separado del avalúo profesional;
• calendario de revisión del precio.

La guía para fijar el precio de venta explica cómo medir demanda. Si la agencia no realiza un avalúo regulado, no debería llamar “avalúo certificado” a una opinión comercial.

Preparación del inmueble

• auditoría de presentación;
• prioridades de reparación y limpieza;
• coordinación de fotografía o video;
• inventario visual;
• protección de datos y objetos;
• protocolo para ocupantes y llaves.

El propietario aprueba gastos y obras. El corredor no debe contratar remodelaciones abiertas sin presupuesto y autorización.

Producción y distribución

• fotografía y edición;
• descripción y ficha;
• portales y canales incluidos;
• pauta y presupuesto;
• base de compradores y aliados;
• señalización, recorridos o dron cuando aplique;
• frecuencia de actualización;
• retiro de publicaciones al cerrar.

Pregunta quién conserva derechos de uso de imágenes y qué ocurre al terminar el contrato. Evita anuncios duplicados con precio o datos diferentes.

Atención y calificación

• recepción de consultas;
• preguntas de capacidad e intención con tratamiento adecuado;
• verificación de identidad para visitas;
• agenda y acompañamiento;
• registro de fuente;
• seguimiento y respuesta;
• política contra discriminación;
• protección de información del propietario.

Calificar no significa exigir extractos a cualquiera. El nivel de información debe ser proporcional a la etapa y manejarse con autorización y seguridad.

Visitas y seguridad

• control de llaves;
• coordinación con portería;
• acompañamiento;
• registro de entrada y salida;
• protocolo de alarmas, mascotas y menores;
• revisión posterior;
• reporte de preguntas y novedades.

La guía para preparar la casa para fotos y visitas detalla el recorrido. Define si visitas fuera de horario, eventos o desplazamientos generan gastos adicionales.

Negociación

• recepción y registro de ofertas;
• comparación de precio, financiación y condiciones;
• comunicación trazable;
• contraofertas y versiones;
• coordinación de inventario y fechas;
• diferenciación entre acompañamiento comercial y asesoría jurídica.

El corredor no debe ocultar ofertas para proteger una estrategia ni asegurar que una financiación será aprobada. El propietario decide con información.

Coordinación documental y cierre

• lista inicial de documentos;
• enlace con abogado, banco, notaría y administración;
• seguimiento de pendientes;
• control de fechas;
• inventario y acta de entrega;
• cierre de anuncios y base.

Coordinar no equivale a emitir concepto jurídico, avalúo, diagnóstico técnico o liquidación tributaria si no se tiene competencia. El contrato debe decir qué profesionales externos necesita el vendedor y quién paga.

Hecho causante y momento de pago

Esta es la cláusula central. Pregunta:

• ¿se causa al poner en contacto, aceptar oferta, firmar promesa, escriturar, registrar o recibir precio?
• ¿qué ocurre si la operación falla por crédito, título o incumplimiento?
• ¿se paga si el propietario retira el inmueble?
• ¿se paga si vende a un familiar o contacto previo?
• ¿qué pasa con compradores presentados después de terminar?
• ¿la remuneración se vuelve exigible antes de que el vendedor reciba recursos?
• ¿existe devolución o ajuste en algún escenario?

El Código de Comercio contiene reglas sobre remuneración y gastos del corredor, pero el contrato y los hechos deben revisarse jurídicamente. No uses una cláusula copiada para responder una operación compleja.

Separa causación de fecha de pago. Puede existir una obligación causada en un hito y pagadera en otro; si eso se pacta, debe ser comprensible.

Base, impuestos y factura

Un porcentaje necesita denominador. Define si la base incluye:

• inmueble y unidades anexas;
• muebles o equipos;
• descuentos posteriores;
• pagos en especie;
• permuta;
• valor de deuda asumida;
• impuestos.

Aclara impuestos aplicables a la prestación del servicio, retenciones, factura y responsable. La situación depende del prestador y contratante; confírmala con contador. “Más impuestos” sin identificar cuáles impide calcular el neto.

No confundas comisión con gastos de promoción. Si fotografía, pauta, certificados, viajes o eventos se cobran aparte, establece presupuesto, autorización, soporte y tratamiento si no se vende.

Gastos de la gestión

El Código de Comercio distingue remuneración y expensas en su regulación. Contractualmente, describe:

• gastos incluidos;
• gastos reembolsables;
• límite sin autorización;
• soportes;
• anticipos;
• propiedad de piezas producidas;
• cancelación de pauta;
• saldo al terminar.

No entregues un fondo abierto. Aprueba categorías y topes. El corredor tampoco debería asumir gastos materiales esperando recuperarlos sin acuerdo.

Atribución del comprador

En contratos abiertos o cuando intervienen varias agencias, puede discutirse quién presentó o condujo al comprador. Para reducir conflictos registra:

• identidad suficiente del interesado;
• fecha y canal de ingreso;
• inmueble consultado;
• visita y asistentes;
• agente responsable;
• oferta o actividad posterior;
• contactos previos declarados por el propietario;
• reglas de colaboración entre intermediarios.

Una lista indiscriminada de nombres no prueba gestión. A la vez, contactar directamente a un interesado presentado para evitar honorarios puede infringir el contrato.

Define un periodo de protección posterior razonable, personas cubiertas y evidencia necesaria. No aceptes una cláusula indefinida sobre “cualquier persona que conoció el inmueble”.

Si otra agencia o asesor representa al comprador, documenta la colaboración: quién contrató a cada intermediario, qué remuneración asume cada parte, si existe reparto entre corredores, quién factura y qué hecho causa cada pago. La cooperación no debería convertirse al final en dos cobros inesperados sobre la misma gestión.

Exclusividad y comisión son temas distintos

La exclusividad determina quién puede comercializar y bajo qué reglas; la comisión define remuneración. Puedes tener una tarifa clara en un contrato exclusivo mal equilibrado, o buena colaboración sin exclusividad y mala trazabilidad.

Revisa la guía sobre contrato de exclusividad inmobiliaria para plazo, obligaciones, salida y contactos previos. No evalúes la exclusividad solo por un descuento de tarifa.

Reportes que deberías recibir

Acuerda frecuencia y contenido:

• anuncios activos y actualizados;
• inversión y resultados de pauta;
• consultas por fuente;
• interesados calificados;
• visitas realizadas y canceladas;
• retroalimentación relevante;
• segundas visitas y documentos pedidos;
• ofertas y condiciones;
• competencia nueva o cambios de precio;
• próximos pasos y decisión recomendada.

No necesitas datos personales innecesarios de todos los interesados. Sí necesitas saber qué actividad ocurrió y cómo se protege la información.

Un reporte debe conducir a una decisión: mantener, mejorar presentación, corregir ficha, ampliar distribución, ajustar precio o resolver documentos.

Cómo comparar propuestas

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Pide ejemplos de informes, fichas y proceso, protegiendo datos de otros clientes. Verifica experiencia en el tipo de propiedad y micromercado, no solo volumen total de anuncios.

Señales de alerta

• tarifa verbal sin contrato;
• porcentaje sin base ni impuestos;
• pago completo al publicar sin entregables;
• autorización para recibir dinero del comprador sin control;
• promesa de precio o plazo garantizado;
• gastos ilimitados;
• comisión causada por cualquier conversación;
• lista indefinida de compradores posteriores;
• propiedad automática de llaves o documentos;
• ausencia de tratamiento de datos;
• anuncios con información no verificada;
• negativa a reportar ofertas;
• confusión entre concepto jurídico y gestión comercial;
• penalidad de salida que no guarda relación con obligaciones.

Siguiente paso

Antes de comparar honorarios para una propiedad en Bucaramanga, Floridablanca o Ruitoque, organiza alcance y resultado esperado. Puedes solicitar publicar tu inmueble para recibir una propuesta de Patricia Herrera o contactarnos para revisar el proceso comercial. Lee el contrato y solicita asesoría jurídica si el hecho causante, la exclusividad o las penalidades no son claros.

Fuentes

1. Código de Comercio colombiano — corretaje, artículos 1340 y siguientes.
2. Corte Suprema de Justicia — contrato de corretaje inmobiliario, sentencia SC11815-2016.
3. Superintendencia de Industria y Comercio — Estatuto del Consumidor.

Información general, no asesoría jurídica, tributaria ni contractual. La remuneración y los gastos dependen del acuerdo, la gestión, las partes y las normas aplicables.