Escrituración · Gastos notariales · Colombia
¿Cuánto cuesta escriturar en Colombia en 2026? Tarifas y ejemplo
No existe un porcentaje único para escriturar. Esta guía separa derechos notariales y registrales, impuesto departamental, timbre, retención y actos de hipoteca con tarifas oficiales de 2026.
Patricia HerreraDirectora Comercial · 15 años en Ruitoque¿Cuánto cuesta escriturar en Colombia en 2026? Tarifas y ejemplo
No hay una respuesta nacional correcta como “4 %” o “6 % del inmueble”. El valor de escriturar depende de la cuantía, el departamento, los actos incluidos, la forma de financiación, las condiciones tributarias y el reparto pactado entre comprador y vendedor.
Para presupuestar bien, separa al menos derechos notariales, derechos de registro ORIP, impuesto departamental de registro e impuesto de timbre cuando aplique. Añade después retenciones, hipoteca, cancelaciones, copias, avalúo, estudio jurídico y honorarios contratados.
Actualizado el 13 de agosto de 2026. La notaría, el departamento y la ORIP producen las liquidaciones definitivas.
Respuesta rápida: las tarifas nacionales verificables en 2026
| Concepto | Regla general 2026 | Fuente |
|---|---|---|
| Derechos notariales, acto con cuantía | $30.900 hasta $259.300; sobre el excedente, 3 por mil | Resolución SNR RES-2026-000964-6, art. 2[1] |
| Papel de la escritura | $5.600 por cada hoja utilizada por ambas caras | Misma resolución, art. 2 |
| Derechos de registro ORIP | Tarifa fija o entre 9,11 y 13,33 por mil, según cuantía | Resolución SNR RES-2026-001726-6[2] |
| Sistematización registral | 2 % sobre el derecho calculado para cada acto | Misma resolución |
| Impuesto de registro | Lo fija el departamento para el acto y la base aplicables | Ley 223 de 1995 y norma territorial |
| Impuesto de timbre inmobiliario | Tarifa marginal desde 20.000 UVT, salvo exclusión o exención | Estatuto Tributario, art. 519[3] |
La UVT de 2026 es $52.374, de acuerdo con la Resolución DIAN 238 de 2025[4]. Esto sitúa 20.000 UVT en $1.047.480.000. No uses el valor de la UVT de 2025 para una escritura otorgada en 2026.
1. Derechos notariales
La SNR fijó para 2026 la tarifa de los actos con cuantía así:
- hasta $259.300 de cuantía: $30.900;
- a la suma que exceda $259.300: 3 por mil;
- por cada hoja del instrumento usada por ambas caras: $5.600.
También se agregan IVA y copias o conceptos aplicables. Por eso el popular “0,54 % de gastos notariales” no es la tarifa oficial completa ni debe aplicarse como una línea automática a toda compraventa.
Cálculo ilustrativo de derechos notariales
Para un único acto de compraventa por $1.500 millones, antes de IVA, papel y otros conceptos:
`$30.900 + (($1.500.000.000 - $259.300) × 0,003) = $4.530.122`
La escritura puede contener otros actos —por ejemplo, una hipoteca o una cancelación— que se liquidan con sus reglas. El reparto económico entre comprador y vendedor debe quedar en la promesa; no conviertas una costumbre 50/50 en una obligación universal.
2. Derechos de registro en la ORIP
Registrar no es lo mismo que pagar la notaría. La Resolución SNR RES-2026-001726-6 establece para los actos con cuantía:
| Cuantía del acto en 2026 | Derecho registral |
|---|---|
| Hasta $12.852.101 | $53.100 |
| Más de $12.852.101 y hasta $192.778.606 | 9,11 por mil |
| Más de $192.778.606 y hasta $334.149.656 | 11,31 por mil |
| Más de $334.149.656 y hasta $494.798.857 | 12,60 por mil |
| Más de $494.798.857 | 13,33 por mil |
Después se suma 2 % por sistematización y conservación documental. La resolución también contiene tarifas y excepciones para actos especiales, VIS, VIP y documentos sin cuantía; la tabla no sustituye esas reglas.
Si el valor consignado para una transferencia es inferior al avalúo catastral, la resolución ordena liquidar los derechos registrales sobre este último, salvo las excepciones que ella misma señala. Además, las partes deben declarar que el precio de la escritura es real y si existen sumas pactadas por fuera[2].
Para el ejemplo de $1.500 millones, al estar en el último tramo:
- derecho base: `$1.500.000.000 × 0,01333 = $19.995.000`;
- sistematización: `$19.995.000 × 0,02 = $399.900`;
- total registral de ese acto: $20.394.900.
3. Impuesto de registro departamental
Este impuesto no es el derecho nacional de la ORIP. Su tarifa, base, exclusiones y procedimiento dependen del departamento y de la naturaleza del acto. Una guía nacional no debería publicar “1 % para todo Colombia”.
En Santander, la página oficial de la Gobernación informa 1,1 % para actos, contratos o negocios con cuantía sujetos a registro en las ORIP[5]. Para el ejemplo de $1.500 millones, una aplicación simple de esa referencia sería $16.500.000, pero la plataforma departamental debe emitir la liquidación y confirmar base, vigencia y acto.
Si la propiedad está en otro departamento, consulta su Secretaría de Hacienda. No añadas “beneficencia” por copiar una calculadora de otra jurisdicción: identifica el nombre legal del tributo y la norma territorial aplicable.
4. Impuesto de timbre en inmuebles desde 20.000 UVT
Este rubro suele omitirse en operaciones de mayor valor. Para escrituras públicas que enajenan inmuebles, el artículo 519 del Estatuto Tributario prevé una tabla marginal:
| Valor de la enajenación | Cálculo del impuesto |
|---|---|
| Hasta 20.000 UVT | 0 % |
| Más de 20.000 y hasta 50.000 UVT | Exceso sobre 20.000 UVT × 1,5 % |
| Más de 50.000 UVT | Exceso sobre 50.000 UVT × 3 % + 450 UVT |
En 2026, los dos cortes equivalen a $1.047.480.000 y $2.618.700.000. Existen exclusiones y exenciones, entre ellas situaciones relacionadas con vivienda urbana de estratos 1, 2 y 3, transferencias ya gravadas y sujetos exentos; deben revisarse antes de liquidar[3].
En el ejemplo de $1.500 millones, si la operación está gravada y no concurre una exclusión o exención:
`($1.500.000.000 - $1.047.480.000) × 0,015 = $6.787.800`
No confundas esta tabla marginal con aplicar 1,5 % al precio completo.
Ejemplo de presupuesto: inmueble de $1.500 millones en Santander
El siguiente ejercicio supone una sola matrícula, compraventa ordinaria, sin hipoteca y una operación sujeta a timbre. Sirve para reproducir las fórmulas, no como prefactura.
| Concepto verificable | Cálculo | Valor de referencia |
|---|---|---|
| Derechos notariales del acto | Base + 3 por mil sobre excedente | $4.530.122 |
| Derechos ORIP | 13,33 por mil | $19.995.000 |
| Sistematización ORIP | 2 % del derecho | $399.900 |
| Impuesto de registro Santander | Referencia 1,1 % | $16.500.000 |
| Timbre, si aplica | Exceso sobre 20.000 UVT × 1,5 % | $6.787.800 |
| Subtotal de estas líneas | $48.212.822 |
Faltan IVA y papel notarial, copias, certificados, retenciones, estudio jurídico, avalúo, gastos bancarios, actos accesorios y honorarios privados. También falta distribuir el subtotal entre las partes. El resultado no equivale a “lo que paga el comprador” ni a una factura final.
5. Retención en la fuente: no uses una tabla desactualizada
La retención es un anticipo tributario, no un derecho notarial ni registral. Debe identificarse quién vende, si el inmueble es activo fijo, quién actúa como agente de retención y qué norma está vigente al otorgar la escritura.
El 8 de mayo de 2026, la DIAN informó que el Consejo de Estado suspendió provisionalmente los efectos de los artículos 2 a 8 del Decreto 572 de 2025. Desde esa fecha se aplican nuevamente las bases y tarifas anteriores mientras continúe la medida[6].
Por eso no es correcto usar en agosto de 2026 el esquema del Decreto 572 como si estuviera vigente. El artículo 398 del Estatuto Tributario establece una retención de 1 % para la enajenación de activos fijos de personas naturales, con recaudo previo ante notario en bienes raíces[7]; otras configuraciones pueden tener reglas diferentes. Solicita al contador y a la notaría el criterio aplicable al vendedor concreto.
6. Hipoteca, cancelaciones y otros actos
Una compraventa financiada puede incorporar la constitución de una hipoteca, pero no existe un descuento general de 30 % sobre los derechos notariales de toda compra con crédito. La Ley 2434 de 2024 contiene tarifas favorables para determinados gravámenes de financiación de vivienda y distingue, entre otros casos, vivienda de interés social[8].
No calcules la hipoteca como un 0,3 % fijo sin revisar:
- naturaleza y cuantía del gravamen;
- tipo de vivienda y financiación;
- derechos notariales y registrales aplicables;
- impuesto departamental y exenciones;
- actos de afectación o patrimonio de familia;
- cancelación de la garantía anterior.
Pide al banco y a la notaría una liquidación separada para compraventa, hipoteca, cancelación y cada acto adicional.
7. Ganancia ocasional no es “gasto de escritura”
La ganancia ocasional o el impuesto de renta del vendedor se determinan con tiempo de posesión, costo fiscal, utilidad, exenciones y situación tributaria. No deben sumarse automáticamente como porcentaje del precio en una tabla de gastos de escrituración.
La retención puede ser un anticipo; la obligación final se determina en la declaración correspondiente. Guarda escritura de adquisición, facturas de mejoras, liquidaciones y soportes, y consulta el caso con un contador.
Qué paga comprador y qué paga vendedor
La respuesta combina ley, sujeto del tributo y acuerdo contractual. Una matriz útil para la promesa es:
| Línea | Quién liquida o recauda | Qué debe definir la promesa |
|---|---|---|
| Derechos notariales | Notaría | Reparto entre las partes |
| Derechos ORIP | ORIP / SNR | Quién adelanta y soporta el pago |
| Impuesto departamental | Departamento | Sujeto y reparto conforme al caso |
| Timbre | Agente responsable | Asignación compatible con la norma |
| Retención | Agente de retención / notaría | Flujo del precio y soporte del vendedor |
| Hipoteca y avalúo | Banco, notaría y ORIP | Costos del crédito a cargo del comprador |
| Cancelación de gravámenes | Acreedor, notaría y ORIP | Condición de saneamiento y costo del vendedor |
No escribas simplemente “gastos de ley por mitades”. Enumera los conceptos, el responsable, la fecha de pago y qué ocurre si la liquidación cambia.
Pasos para obtener una cifra final
- Identifica precio real, avalúo catastral, autoavalúo y número de matrículas.
- Lista todos los actos de la escritura: compraventa, hipoteca, cancelación y otros.
- Pide borrador y prefactura a la notaría.
- Solicita la liquidación departamental vigente.
- Calcula los derechos ORIP con la resolución 2026 y confirma excepciones.
- Verifica timbre y retención con asesor tributario.
- Pide al banco el costo completo del crédito y del gravamen.
- Asigna cada línea en la promesa y conserva un margen para variaciones.
Para el proceso completo en el mercado local, consulta la guía de escritura y registro en Santander.
Si la compra lleva financiación, revisa por separado los beneficios reales de la Ley 2434 de 2024. Si estás calculando el neto del vendedor, usa la guía de retención por venta de inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto valen las escrituras de una casa en 2026?
Depende del valor, departamento, actos y situación tributaria. Los derechos notariales de un acto con cuantía usan una base de $30.900 y 3 por mil sobre lo que exceda $259.300; luego se agregan IVA, papel y demás conceptos. Registro, impuesto departamental y timbre se liquidan aparte.
¿Cuánto se paga por registrar una escritura?
Para actos superiores a $494.798.857, el derecho registral nacional de 2026 es 13,33 por mil, más 2 % de sistematización. No incluye el impuesto departamental de registro.
¿Comprador y vendedor pagan 50 % cada uno?
No en todos los conceptos. Los derechos notariales suelen repartirse por acuerdo, mientras impuestos, retenciones y actos de crédito tienen sujetos y prácticas distintas. La promesa debe individualizarlos.
¿El simulador reemplaza la liquidación oficial?
No. Cualquier simulador es preliminar y puede quedar desactualizado frente a la UVT, resoluciones, ordenanzas o decisiones judiciales. Confirma siempre con notaría, departamento, ORIP, banco y asesor tributario.
Si necesitas organizar el cierre de una propiedad, contacta a Patricia Herrera. El acompañamiento inmobiliario coordina documentos y responsables; las autoridades y profesionales competentes emiten las liquidaciones y conceptos definitivos.
Fuentes
- SNR — Resolución RES-2026-000964-6, tarifas notariales 2026, artículos 2 y siguientes.
- SNR — Resolución RES-2026-001726-6, tarifas registrales 2026, vigente desde el 2 de febrero de 2026.
- DIAN — doctrina sobre el impuesto de timbre en escrituras de enajenación, tabla del artículo 519 del Estatuto Tributario.
- DIAN — Resolución 238 de 2025, UVT 2026 de $52.374.
- Gobernación de Santander — impuesto de registro, consulta del 13 de agosto de 2026.
- DIAN — Comunicado 070 de 2026, suspensión provisional de los artículos 2 a 8 del Decreto 572 de 2025.
- Secretaría del Senado — Estatuto Tributario, artículo 398, retención en enajenación de activos fijos de personas naturales.
- Función Pública — Ley 2434 de 2024, reglas de financiación de vivienda.
Esta guía es informativa y no constituye liquidación notarial, registral ni asesoría jurídica o tributaria.
¿Te interesa avanzar?
Calcula los gastos de escrituración de tu operación
Obtén un estimado inmediato para comprador y vendedor con tarifas 2026.
Boletín mensual
¿Te gustó este artículo?
Una vez al mes recibirás propiedades nuevas, artículos como este y novedades del mercado de Ruitoque y Santander. Sin spam, fácil de cancelar.