Cuánto cuesta escriturar en Colombia 2026: guía completa con cifras reales

Cuando alguien pregunta "cuánto cuesta escriturar una casa en Colombia", la respuesta corta es entre el 4 % y el 6 % del valor del inmueble repartido entre comprador y vendedor. La respuesta larga es más interesante: depende del valor, del departamento, del tipo de vendedor, de si hay crédito hipotecario y de un puñado de umbrales tributarios que mueven cifras importantes.

Esta guía recorre cada rubro de los gastos de escrituración con las tarifas vigentes a 2026 y ejemplos numéricos concretos. Está pensada para compradores y vendedores que están armando su presupuesto de cierre antes de la firma — el momento en el que las sorpresas son más costosas.

Los seis rubros que componen los gastos de escrituración

Una operación inmobiliaria en Colombia genera seis tipos de gastos, cada uno con su propia tarifa, base de cálculo y responsable:

1. Derechos notariales — honorarios de la notaría por la elaboración y autenticación de la escritura.
2. IVA del 19 % sobre honorarios — Estatuto Tributario art. 468.
3. Derechos de registro ORIP — tarifa nacional para registrar el acto en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
4. Impuesto de registro departamental — tarifa fijada por cada departamento dentro del rango legal 0,5 %–1 % (Ley 223/1995).
5. Retención en la fuente — paga el vendedor; tarifa según umbrales DIAN.
6. Gastos administrativos — copias, biometría, certificados, búsquedas catastrales.

A esto se suman dos rubros condicionales:

• Constitución de hipoteca nueva — si el comprador toma crédito.
• Cancelación de hipoteca previa — si el inmueble tenía gravamen del vendedor.

Y, separado del cálculo de escrituración pero relacionado con la venta, está la ganancia ocasional que paga el vendedor cuando obtiene utilidad y tuvo el inmueble por más de dos años.

Derechos notariales: la base del 0,54 %

Los derechos notariales son fijados por la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) y se actualizan cada año mediante resolución. Para 2026, la resolución vigente es la RES-2026-000964-6 (vigente desde el 1 de febrero de 2026). La tarifa es progresiva en UVB (Unidad de Valor Básico), pero para los rangos típicos del mercado de lujo ($800 millones – $3.500 millones) la aproximación lineal del 0,54 % del valor pactado queda dentro de ±3 % del cálculo exacto.

Los derechos notariales se calculan sobre el precio pactado de la compraventa, no sobre el avalúo catastral. Esta es una diferencia importante con los impuestos de registro: incluso si el avalúo catastral es mayor, los honorarios notariales siguen el precio acordado.

El reparto típico de los derechos notariales es 50 % comprador / 50 % vendedor, aunque es perfectamente negociable en la promesa de compraventa.

Sobre estos honorarios se aplica el IVA general del 19 %, que multiplica el monto final. Para un inmueble de $1.500 millones:

• Honorarios notariales: $1.500M × 0,54 % = $8.100.000
• IVA 19 %: $8.100.000 × 19 % = $1.539.000
• Total con IVA, repartido 50/50: $9.639.000 entre las partes ($4.819.500 cada uno)

Descuento del 30 % por crédito hipotecario (Ley 2434/2024)

Aquí entra uno de los beneficios tributarios menos conocidos. La Ley 2434 de 2024 establece que cuando la compraventa se financia con un crédito hipotecario de largo plazo otorgado por una entidad financiera vigilada, los derechos notariales tienen un descuento del 30 % aplicado antes del cálculo del IVA.

Volviendo al ejemplo anterior, si la compra de $1.500 millones se financia con crédito:

• Honorarios brutos: $8.100.000
• Descuento Ley 2434 (30 %): -$2.430.000
• Honorarios netos: $5.670.000
• IVA 19 % sobre netos: $1.077.300
• Total con IVA: $6.747.300

Ahorro vs compra de contado: $2.891.700 sobre solo los rubros notariales. No es despreciable.

El descuento no aplica cuando la compra es de contado, cuando el crédito es de muy corto plazo o cuando la entidad financiera no está vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia.

Derechos de registro ORIP: tarifa progresiva

Los derechos de registro nacional son fijados también por la SNR (Resolución RES-2026-001726-6). Son progresivos según el valor del acto:

A esto se suma una tasa de sistematización del 2 % sobre los derechos. Para un inmueble de $1.500 millones (bracket alto):

• Derechos de registro core: $1.500M × 12,68‰ = $19.020.000
• Sistematización: $19.020.000 × 2 % = $380.400
• Total ORIP: $19.400.400 (paga 100 % el comprador)

Importante: los derechos de registro se calculan sobre la base gravable, que es el MAYOR entre precio pactado, avalúo catastral y autoavalúo de la última renta. Si el avalúo catastral está por encima del precio (raro en lujo, pero pasa), el costo sube.

Impuesto de registro departamental: ordenanzas locales

La Ley 223/1995 art. 230 fija el rango legal nacional del impuesto de registro en 0,5 % a 1 % del valor del acto. Cada departamento define su tarifa por ordenanza. La mayoría está en 1 %.

Igual que los derechos de registro nacional, este impuesto se calcula sobre la base gravable y lo paga 100 % el comprador. Para $1.500 millones en Santander: $1.500M × 1 % = $15.000.000.

Antioquia es el departamento atípico: conserva un impuesto de beneficencia adicional del 1 % además del registro. Si compras en Medellín o Envigado, súmale otros 1 % al cálculo.

Retención en la fuente: 1 % o 2,5 % según umbral UVT

Este es el rubro donde más calculadoras se equivocan, especialmente para tickets altos.

La retención en la fuente la paga el vendedor y depende de dos factores:

1. ¿El inmueble es vivienda de habitación del vendedor? (no inversión, no segunda vivienda)
2. ¿El valor de venta supera 20.000 UVT?

En 2026 la UVT vale aproximadamente $49.799, así que 20.000 UVT ≈ $995.980.000.

Esta diferencia es enorme para tickets altos. Para un inmueble de $1.500 millones:

• Si fuera $980 millones (≤ umbral, vivienda hab): retención $9,8M
• A $1.500M (> umbral): retención $37,5M
• Diferencia: $27,7 millones que muchas calculadoras genéricas omiten

Para personas jurídicas vendedoras (sociedades, fondos), la tarifa siempre es 2,5 % sin importar el valor.

Ganancia ocasional: 15 % sobre la utilidad

Este es un impuesto separado de los gastos de escrituración pero relacionado con la venta. La Ley 2277/2022 estableció que la utilidad obtenida en la venta de un inmueble que se tuvo por más de 2 años tributa al 15 % como ganancia ocasional.

La utilidad = precio de venta − costo fiscal. El costo fiscal incluye el precio de compra original más mejoras documentadas y gastos notariales históricos.

Si la tenencia fue de 2 años o menos, la utilidad entra como renta ordinaria con tarifa progresiva potencialmente más alta.

Existe una exención para vivienda de habitación de hasta 5.000 UVT (~$249 millones en 2026) si los recursos se destinan a una cuenta AFC o a comprar otra vivienda. El tope estuvo en 7.500 UVT hasta 2022; la Ley 2277/2022 (reforma tributaria) lo redujo a 5.000 UVT con vigencia desde 2023, pero eliminó la condición de que el avalúo catastral no excediera 15.000 UVT — lo que abrió la exención a inmuebles de mayor valor que antes quedaban excluidos.

Ejemplo: si vendes en $1.500M una casa que compraste en $800M hace 5 años, con $50M de mejoras documentadas:

• Costo fiscal: $800M + $50M = $850M
• Utilidad: $1.500M − $850M = $650M
• Ganancia ocasional (sin exención): $650M × 15 % = $97.500.000

Es el rubro más alto que enfrenta un vendedor en ventas con plusvalía significativa.

Ejemplo completo: compra de $1.500 millones en Santander con crédito

Juntemos todo en un caso típico: vendedor persona natural con vivienda de habitación, comprador toma crédito hipotecario por $800 millones, sin hipoteca previa, en Santander.

Comprador: ~2,7 % del valor del inmueble. Vendedor: ~2,7 % del valor del inmueble.

Si no hubiera crédito, el descuento Ley 2434 desaparece, los notariales suben a $8.100.000 + $1.539.000 IVA, pero también desaparece la constitución de hipoteca: el total comprador queda alrededor de $39.500.000 (similar).

Variaciones que cambian el cálculo

• Catastral mayor al precio: si el avalúo catastral supera el precio pactado, los impuestos de registro (nacional y departamental) se calculan sobre el catastral, no sobre el precio. Los derechos notariales siguen el precio.
• Vendedor persona jurídica: la retención automáticamente es 2,5 %.
• No es vivienda de habitación: retención 2,5 % aunque el valor sea menor al umbral.
• Hipoteca previa: agrega ~$1 millón por la escritura de cancelación, que paga el vendedor.
• Antioquia: agrega 1 % de beneficencia al comprador.

Calcula tu caso específico

Las cifras de esta guía son referenciales. Para tu caso concreto, lo más práctico es usar la calculadora de Patricia Herrera Inmobiliaria — implementa todos los matices (umbral 20.000 UVT, Ley 2434, ordenanzas departamentales, ganancia ocasional) y devuelve el desglose en segundos:

→ Abre la calculadora de gastos de escrituración

Si tu operación es por encima de $800 millones o tiene complejidades (hipoteca previa, vendedor jurídico, ganancia ocasional alta), considera asesoría especializada. Una mala estructuración del cierre puede costar más que la asesoría.

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Aviso: Esta guía es referencial y se basa en las tarifas vigentes a 2026. Los valores finales son determinados por la notaría y la ORIP. Patricia Herrera Inmobiliaria no constituye asesoría legal ni tributaria. Recomendamos consultar con notario y contador antes de firmar.