Ganancia ocasional · Impuestos · Venta de inmueble
Ganancia ocasional por venta de inmueble en 2026: cómo calcularla
La utilidad de un activo fijo poseído dos años o más puede ser ganancia ocasional. El cálculo exige un costo fiscal válido; no basta con actualizar el precio de compra por una inflación estimada.
Patricia HerreraDirectora Comercial · 15 años en RuitoqueGanancia ocasional por venta de inmueble en 2026: cómo calcularla
La utilidad obtenida al vender un inmueble que fue activo fijo durante dos años o más se trata como ganancia ocasional. En términos básicos, se resta el costo fiscal válido al precio de enajenación y, después de aplicar las exenciones procedentes, se liquida la tarifa correspondiente. Para muchos contribuyentes la referencia general es 15 %, pero la residencia fiscal y el tipo de contribuyente deben confirmarse.
El punto difícil no es multiplicar por 15 %. Es definir bien el activo, contar el plazo, escoger sin mezclarlas las alternativas legales de costo fiscal y cumplir las condiciones de la exención de vivienda.
Actualizado el 13 de agosto de 2026. Una venta realizada en 2026 se analiza con la norma y los soportes del periodo correspondiente; no con factores estimados de una calculadora.
Fórmula básica
`ganancia = precio de enajenación - costo fiscal válido`
`ganancia ocasional gravable = ganancia - exención procedente`
`impuesto estimado = ganancia ocasional gravable × tarifa aplicable`
Si el resultado de la primera operación no es positivo, no hay utilidad ocasional por esa venta. Aun así, la transacción, el precio y la retención pueden tener obligaciones declarativas o de soporte.
Paso 1: confirmar que el inmueble era activo fijo
El artículo 300 del Estatuto Tributario solo lleva a ganancia ocasional la utilidad de bienes que hayan formado parte del activo fijo del contribuyente. El artículo 60 define como activos fijos o inmovilizados aquellos que no se venden dentro del giro ordinario del negocio[1].
Una casa conservada como patrimonio o para producir arriendo puede ser activo fijo según los hechos y la contabilidad. En cambio, un inmueble construido o adquirido como inventario para vender dentro de la actividad ordinaria no se vuelve activo fijo solo por permanecer dos años. El artículo 300 excluye expresamente esos activos movibles de la regla de ganancia ocasional.
Antes de calcular, identifica cómo fue registrado y declarado el inmueble, cuál es la actividad del vendedor y qué tratamiento tuvo durante la posesión.
Paso 2: contar correctamente los dos años
La norma dice dos años o más:
- activo fijo poseído durante dos años o más: la utilidad puede ser ganancia ocasional;
- activo fijo poseído por menos de dos años: la utilidad es renta líquida ordinaria.
Exactamente dos años cumple el criterio. Una herramienta que exige “más de dos años” clasifica mal el día del aniversario.
No reemplaces las fechas con `2026 - año de compra`. Una adquisición del 30 de diciembre de 2024 y una venta del 2 de enero de 2026 pertenecen a años distintos, pero no completan dos años. Usa las fechas documentales y pide al contador confirmar desde qué acto se cuenta la posesión en casos de sucesión, fiducia, aporte, adjudicación o derechos compartidos.
Paso 3: determinar el precio de enajenación real
Usa el precio real de la operación y conserva promesa, escritura, comprobantes y explicación de cualquier componente. No declares una cifra inferior para reducir impuesto ni omitas pagos privados.
El precio publicado no sirve si la negociación cerró en otro valor. Tampoco sustituyas automáticamente el precio por un avalúo comercial: precio de enajenación, avalúo y costo fiscal cumplen funciones distintas.
Paso 4: escoger un costo fiscal permitido
El costo fiscal no siempre es el precio histórico sin cambios, pero tampoco es ese precio multiplicado por una inflación aproximada. Dependiendo del contribuyente y de los requisitos, pueden existir alternativas como:
Costo de adquisición y conceptos fiscalmente aceptados
Parte del costo comprobado y revisa las adiciones autorizadas: construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y contribuciones por valorización tienen tratamientos que dependen de la norma, los soportes y la historia fiscal del activo. Las depreciaciones deducidas pueden reducir el costo.
No agregues en bloque todos los gastos notariales, intereses, administración y mantenimiento. El contador debe clasificar cada concepto y evitar que una suma ya deducida vuelva a aumentar el costo.
Avalúo o autoavalúo como costo fiscal
El artículo 72 permite, bajo condiciones, tomar como costo fiscal el avalúo declarado para impuesto predial o el autoavalúo. La referencia debe corresponder al año y declaración exigidos; una corrección tardía o un avalúo no incorporado correctamente puede no servir.
Ajuste del artículo 73 para personas naturales
Las personas naturales pueden optar por el mecanismo del artículo 73 para bienes raíces que sean activos fijos. El Gobierno publica factores según el año de adquisición y el periodo gravable. Es una opción reglada, no una actualización libre por IPC[2].
El Decreto 449 de abril de 2026 fijó factores para determinar renta o ganancia ocasional del año gravable 2025[3]. No debe usarse como si fuera la tabla definitiva de una venta efectuada en 2026; ese periodo tendrá el decreto que corresponda. Por esta razón, no publicamos aquí factores anticipados.
No combinar alternativas para fabricar el costo más alto
Compara los métodos permitidos y elige el que proceda, pero no sumes un avalúo como costo, un factor del artículo 73 y otra actualización inflacionaria sobre la misma base. Documenta la opción usada y conserva la declaración patrimonial que la respalde.
Paso 5: calcular la utilidad
Una vez definido el método:
| Dato | Soporte mínimo |
|---|---|
| Precio de enajenación | Escritura, promesa y comprobantes |
| Costo de adquisición | Escritura y prueba de pago |
| Mejoras aceptadas | Facturas, contratos, licencias y evidencia de pago |
| Valorización pagada | Liquidación y recibo |
| Avalúo o autoavalúo usado | Declaraciones exigidas por el artículo 72 |
| Factor del artículo 73 | Decreto aplicable al año gravable |
| Depreciación | Declaraciones y contabilidad histórica |
Resta el costo final admitido al precio. Si hay varios propietarios, determina la participación y el costo de cada uno, sin duplicar bases ni beneficios.
Paso 6: revisar la exención de 5.000 UVT
El artículo 311-1 declara exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural contribuyente, siempre que se cumplan sus condiciones[4].
La UVT de 2026 es $52.374. El tope nominal es:
`5.000 × $52.374 = $261.870.000`
El tope se aplica a la utilidad, no al precio de venta. No implica que toda venta inferior a $261.870.000 esté exenta ni que una casa de mayor valor quede excluida.
Condiciones sobre el dinero recibido
La norma exige que la totalidad de los recursos recibidos como consecuencia de la venta sea:
- depositada en una cuenta AFC y destinada a adquirir otra casa o apartamento de habitación; o
- destinada al pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento vendido.
El Decreto 1920 de 2023 reglamenta el circuito y las retenciones cuando los recursos se retiran para un propósito distinto[5]. Coordina banco, notaría y AFC antes del cierre; consignar después sin trazabilidad puede no subsanar el requisito.
El artículo no establece en su texto una regla general de “seis meses” ni “una vez cada dos años”. No agregues esas condiciones sin una norma aplicable al caso.
Copropietarios: el tope no se multiplica
La DIAN aclaró en el Concepto 6970 de 2024 que las 5.000 UVT se aplican a la utilidad total generada por la venta del inmueble, no individualmente a la utilidad de cada propietario[6].
Si dos personas venden la casa, no presupuestes 10.000 UVT de exención. Distribuye la utilidad y el beneficio conforme al análisis tributario, respetando el tope total.
Ejemplo reproducible sin ajuste inventado
Supuestos:
- persona natural residente;
- inmueble activo fijo poseído cinco años;
- precio de venta: $1.200.000.000;
- costo fiscal ya determinado y soportado: $850.000.000;
- casa de habitación que cumple por completo el artículo 311-1;
- tarifa aplicable: 15 %.
Cálculo
- utilidad: `$1.200.000.000 - $850.000.000 = $350.000.000`;
- exención máxima 2026: `$261.870.000`;
- ganancia ocasional gravable: `$88.130.000`;
- impuesto estimado: `$88.130.000 × 15 % = $13.219.500`.
Sin la exención, y manteniendo los demás supuestos, el impuesto sería $52.500.000. La diferencia solo existe si el inmueble y el circuito completo de los recursos cumplen la norma.
El ejemplo no calcula el costo fiscal. Asume que $850 millones ya fue obtenido mediante una alternativa válida y soportada. Esa separación evita la falsa precisión de sumar un “PAAG” estimado.
Tarifa del 15 %: cuándo no basta
Los artículos 313 y siguientes establecen tarifas de ganancia ocasional para distintas clases de contribuyentes. La referencia de 15 % es frecuente para personas naturales residentes, sucesiones y entidades nacionales, pero el caso debe revisar:
- residencia fiscal;
- persona natural, sociedad, sucesión u otra figura;
- régimen especial o convenio aplicable;
- pérdidas ocasionales compensables dentro de las reglas;
- otras ganancias ocasionales del año.
No extrapoles el ejemplo a un vendedor extranjero o una sociedad sin revisar su régimen.
Ganancia ocasional y retención no son lo mismo
La retención se recauda como anticipo alrededor del cierre; la ganancia ocasional se liquida con precio, costo, exenciones y la declaración del periodo. Una no se obtiene multiplicando la otra.
La retención aplicable tampoco se resume en “1 % o 2,5 % según 20.000 UVT”. La guía de retención en la venta de inmuebles en 2026 distingue persona natural con activo fijo, adquisición de vivienda y otros usos.
El valor retenido puede imputarse de acuerdo con las reglas de la declaración, pero no garantiza por sí solo que el impuesto final quede pagado o que exista devolución.
Qué debe contener el expediente del vendedor
- Escritura y fecha de adquisición.
- Escritura, promesa y pagos de la venta.
- Certificado de tradición.
- Declaraciones de renta y predial relevantes.
- Soportes de costo, mejoras, valorización y depreciación.
- Comparación de métodos de costo fiscal firmada por el contador.
- Evidencia de que el inmueble era activo fijo.
- Si se usa la exención, instrucciones previas a notaría, banco y AFC.
- Certificado o recibo de retención.
- Cálculo de escenarios y declaración posterior.
Con esta carpeta, el vendedor puede conocer el neto antes de prometer pagos encadenados o comprar otra vivienda.
Errores frecuentes
Usar IPC como “PAAG” automático
El ajuste del costo es legal y anual. Un factor estimado con inflación promedio no reemplaza el decreto aplicable.
Contar solo años calendario
La norma exige dos años de posesión; usa fechas completas.
Sumar toda remodelación
Una factura no basta si el gasto fue mantenimiento, ya se dedujo o no cumple requisitos fiscales. Clasifica cada obra.
Aplicar 5.000 UVT sin controlar el dinero
La exención exige casa o apartamento de habitación y destinación completa de recursos según el artículo 311-1.
Multiplicar la exención por copropietario
La doctrina DIAN la limita a 5.000 UVT sobre la utilidad total del inmueble.
Esperar dos años solo por comparar 15 % con 39 %
Renta ordinaria no equivale automáticamente a la tarifa máxima. Modela ingreso, costo, fecha, flujo y riesgo; no retrases una operación únicamente por una comparación incompleta.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo una venta genera ganancia ocasional?
Cuando el bien fue activo fijo y se poseyó durante dos años o más. Menos de dos años lleva la utilidad a renta líquida ordinaria.
¿La ganancia ocasional es 15 % del precio de venta?
No. Se calcula sobre la utilidad: precio menos costo fiscal, después de la exención procedente.
¿Cuánto son 5.000 UVT en 2026?
$261.870.000. Es un tope de utilidad exenta, sujeto a todas las condiciones del artículo 311-1.
¿Puedo actualizar el precio de compra por inflación?
No con un porcentaje escogido libremente. Revisa las alternativas de costo fiscal y el decreto oficial aplicable al periodo.
¿La calculadora del sitio da el impuesto exacto?
No. Su resultado es preliminar: una versión que usa UVT de 2025, exige más de dos años o aplica factores estimados no puede sustituir el cálculo fiscal de 2026. Confirma costo, exención y tarifa con un contador.
Si estás preparando la venta, contacta a Patricia Herrera para organizar la información comercial y el cierre. El costo fiscal y la declaración deben ser revisados por un contador o tributarista.
Fuentes
- Secretaría del Senado — Estatuto Tributario, artículo 300, activos fijos poseídos dos años o más.
- DIAN — Estatuto Tributario, artículos 70, 72 y 73, alternativas y ajuste del costo fiscal.
- DIAN — Decreto 449 de 2026, factores aplicables al año gravable 2025.
- DIAN — artículo 311-1 del Estatuto Tributario, exención de 5.000 UVT.
- DIAN — Decreto 1920 de 2023, reglamentación de la exención.
- DIAN — Concepto 6970 de 2024, límite para copropietarios.
- DIAN — Resolución 238 de 2025, UVT 2026 de $52.374.
Esta información es educativa y no sustituye una liquidación tributaria individual.
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