Retención en la fuente · DIAN · Venta de inmueble
Retención en la fuente por venta de inmueble en 2026: guía vigente
No toda venta superior a 20.000 UVT paga 2,5 % sobre el precio completo. La tarifa depende del vendedor, la naturaleza del activo, el uso del inmueble y quién actúa como agente retenedor.
Patricia HerreraDirectora Comercial · 15 años en RuitoqueRetención en la fuente por venta de inmueble en 2026: guía vigente
La retención al vender un inmueble en Colombia no se resuelve con una sola regla de “1 % o 2,5 %”. Primero hay que identificar quién vende, si el inmueble es activo fijo o inventario, cuál es su destinación y quién tiene la calidad de agente retenedor.
Para una persona natural que vende un activo fijo, el artículo 398 del Estatuto Tributario establece 1 % del valor de la enajenación. En otro escenario sujeto a retención por adquisición de bienes raíces, una vivienda usa 1 % sobre las primeras 20.000 UVT y 2,5 % sobre el exceso; un inmueble con destinación distinta a vivienda usa 2,5 %, conforme al régimen restablecido en mayo de 2026.
Actualizado el 13 de agosto de 2026. El estado jurídico puede cambiar si el Consejo de Estado levanta la medida cautelar o profiere decisión definitiva.
El cambio decisivo de 2026: suspensión del Decreto 572
El Decreto 572 de 2025 había reducido de 20.000 a 10.000 UVT el primer tramo para adquisiciones de vivienda. Sin embargo, el Consejo de Estado suspendió provisionalmente los efectos de sus artículos 2 a 8.
La DIAN informó que, desde el 8 de mayo de 2026, vuelven a aplicarse las bases y tarifas que regían antes de esas sustituciones mientras continúe la medida[1]. Por tanto, una guía de agosto de 2026 no debe presentar como vigente el corte de 10.000 UVT del Decreto 572.
La regla anterior usa 20.000 UVT. La UVT 2026 es $52.374, según la Resolución DIAN 238 de 2025[2]:
`20.000 × $52.374 = $1.047.480.000`
Árbol de decisión antes de calcular
Paso 1: ¿el vendedor es persona natural?
Si lo es, determina si el inmueble tiene la condición de activo fijo. El artículo 60 del Estatuto Tributario distingue los activos que no se enajenan dentro del giro ordinario del negocio de los inventarios[3].
Para ingresos de una persona natural por enajenar un activo fijo, el artículo 398 dispone retención de 1 % del valor de la enajenación. En bienes raíces debe cancelarse previamente ante notario[3]. La DIAN ha reiterado esa aplicación para un inmueble que sea activo fijo del enajenante[4].
Esta regla no exige que el precio esté por debajo de 20.000 UVT ni que el vendedor viva en el inmueble. Lo determinante es la calidad de persona natural y activo fijo, sin perjuicio de situaciones especiales.
Paso 2: ¿la operación se rige por retención sobre adquisición de bienes raíces?
El artículo 401 del Estatuto Tributario y el artículo 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 regulan otros pagos y adquisiciones. Cuando esta retención procede, debe identificarse al comprador o sujeto que actúa como agente retenedor.
Con el régimen restablecido en mayo de 2026:
- si la destinación y uso del bien adquirido es vivienda de habitación: 1 % sobre las primeras 20.000 UVT y 2,5 % sobre el exceso;
- si su destinación y uso es distinta a vivienda: 2,5 % sobre el valor sometido a retención[5].
No conviertas esa tabla en una afirmación sobre toda persona natural vendedora. Primero descarta o aplica la regla especial del artículo 398.
Paso 3: ¿interviene una persona jurídica, autorretenedor o no residente?
Cuando una persona jurídica adquiere un inmueble, puede ser responsable de practicar, declarar y pagar la retención. Si el vendedor está autorizado como autorretenedor, el responsable puede cambiar. Un concepto DIAN de 2026 desarrolla esta situación para operaciones entre sociedades y confirma la necesidad de revisar destinación, agente y régimen[6].
Sociedades en SIMPLE, entidades exentas, patrimonios autónomos, sucesiones, no residentes y operaciones en el giro ordinario requieren análisis propio. No es responsable asignarles 2,5 % solo por leer “persona jurídica” en el certificado de existencia.
Tres ejemplos que no deben confundirse
Los ejemplos usan un precio de $1.500 millones y la UVT de 2026. No sustituyen el análisis del contribuyente.
Ejemplo A: persona natural vende un activo fijo
Si procede el artículo 398:
`$1.500.000.000 × 1 % = $15.000.000`
No se cambia a 2,5 % por superar 20.000 UVT.
Ejemplo B: adquisición de vivienda bajo la tabla marginal
Si la operación se rige por la retención sobre adquisición y el inmueble se destina y usa como vivienda:
- primeras 20.000 UVT: `$1.047.480.000 × 1 % = $10.474.800`;
- exceso: `($1.500.000.000 - $1.047.480.000) × 2,5 % = $11.313.000`;
- total: $21.787.800.
La tasa efectiva es aproximadamente 1,45 %. No se aplica 2,5 % al precio completo.
Ejemplo C: adquisición de inmueble con uso distinto a vivienda
Si la operación se encuentra bajo esa retención y el bien tiene destinación diferente:
`$1.500.000.000 × 2,5 % = $37.500.000`
La diferencia entre los tres resultados nace del supuesto jurídico, no de una estrategia para escoger la tarifa más baja.
El umbral no genera un “salto” sobre todo el precio
Para la tabla marginal de adquisición de vivienda, cruzar $1.047.480.000 no hace que todo el valor pase de 1 % a 2,5 %. Solo el exceso usa la tarifa superior.
| Precio, si aplica la tabla de vivienda | Primer tramo al 1 % | Exceso al 2,5 % | Retención total |
|---|---|---|---|
| $800.000.000 | $8.000.000 | $0 | $8.000.000 |
| $1.047.480.000 | $10.474.800 | $0 | $10.474.800 |
| $1.100.000.000 | $10.474.800 | $1.313.000 | $11.787.800 |
| $1.500.000.000 | $10.474.800 | $11.313.000 | $21.787.800 |
| $3.000.000.000 | $10.474.800 | $48.813.000 | $59.287.800 |
La tabla no aplica al ejemplo A de persona natural con activo fijo. Su propósito es mostrar la progresividad cuando el régimen de adquisición sí corresponde.
“Vivienda de habitación” no es una declaración improvisada
El texto reglamentario habla de la destinación y uso del bien raíz adquirido. No crea una lista nacional de pruebas como cambiar la dirección de la cédula seis meses antes, tener servicios a nombre del vendedor o no usar el inmueble en arriendo.
Tampoco debe confundirse automáticamente con “casa o apartamento de habitación” del vendedor en las reglas de ganancia ocasional. Son disposiciones y finalidades diferentes.
En una operación concreta, documenta la naturaleza del inmueble y pide al contador que explique por qué aplica el artículo 398 o la retención por adquisición. La notaría debe recibir los soportes y pagos exigibles, pero no reemplaza el análisis tributario de las partes.
Quién practica y paga la retención
La respuesta cambia por régimen:
- Persona natural, activo fijo: el artículo 398 exige cancelar la retención antes de la enajenación ante el notario en bienes raíces.
- Adquisición con comprador persona jurídica: el comprador puede actuar como agente retenedor; la retención es requisito previo para otorgar la escritura o transferir derechos, salvo autorretención u otra regla.
- Fiducia o fondo: la sociedad administradora puede intervenir en la verificación o recaudo según el caso.
Económicamente, la retención es un anticipo asociado al ingreso del vendedor, pero no siempre es la notaría quien descuenta y gira el dinero de la misma forma. La promesa debe coordinar el precio neto, el recibo oficial, el certificado y la evidencia exigida antes de firma.
La retención no es el impuesto definitivo
La retención anticipa el impuesto sobre la renta o ganancia ocasional; no calcula la utilidad de la venta. El impuesto final depende, entre otros factores, de:
- tiempo de posesión;
- costo fiscal permitido;
- mejoras y ajustes procedentes;
- naturaleza de renta o ganancia ocasional;
- exenciones y demás rentas del contribuyente.
Una retención superior al impuesto final puede producir un saldo a favor, pero la devolución o compensación no es automática ni tiene un plazo universal de 6 a 18 meses. Requiere la declaración y, cuando corresponda, el procedimiento ante la DIAN.
Planificación legítima del cierre
1. Define el régimen antes de prometer el neto
Solicita un concepto escrito que identifique vendedor, activo, comprador, agente, destinación, tarifa, base y norma vigente.
2. Usa el precio real
No reduzcas el valor de la escritura para cruzar un umbral ni acuerdes sumas privadas. Las partes deben declarar que el precio es real; ocultar valores puede afectar derechos, impuestos y fiscalización.
3. Coordina la caja
Incluye la retención en el flujo: anticipos, saldo de hipoteca, pagos al vendedor, impuestos y desembolso bancario deben sumar el precio sin dobles descuentos.
4. Conserva soportes
Guarda recibo, certificado, escritura, documentos del costo fiscal y declaración en la que se impute la retención.
5. Revisa vigencia cerca de la firma
La medida sobre el Decreto 572 es provisional. Verifica nuevamente DIAN y Consejo de Estado antes de otorgar una escritura posterior a esta actualización.
La guía de costos de escrituración 2026 separa esta retención de derechos notariales, registro e impuesto de timbre.
La retención no es el impuesto final. Para calcular la utilidad, el costo fiscal y las posibles exenciones, consulta la guía de ganancia ocasional por venta de inmueble.
Preguntas frecuentes
¿La retención por vender una casa en 2026 es 1 % o 2,5 %?
Depende. Si una persona natural vende un activo fijo, el artículo 398 establece 1 %. Si corresponde la retención por adquisición, la vivienda usa 1 % sobre las primeras 20.000 UVT y 2,5 % sobre el exceso; un bien con uso distinto puede usar 2,5 %.
¿Superar 20.000 UVT hace que todo el precio pague 2,5 %?
No bajo la tabla de adquisición de vivienda: 2,5 % se aplica al exceso. Tampoco ese umbral cambia la tarifa especial del artículo 398 para una persona natural que enajena un activo fijo.
¿Cuánto son 20.000 UVT en 2026?
$1.047.480.000, usando la UVT oficial de $52.374.
¿El Decreto 572 de 2025 está vigente para esta tarifa?
Sus artículos 2 a 8 están suspendidos provisionalmente desde el 8 de mayo de 2026. Mientras continúe la medida, se aplican las disposiciones anteriores que fueron sustituidas.
¿Puedo recuperar la retención si no hubo utilidad?
La retención se imputa en la declaración correspondiente. Un posible saldo a favor depende de la liquidación total y del procedimiento tributario; no se devuelve automáticamente en la notaría.
¿La calculadora de gastos da la retención exacta?
No si solo pregunta precio, persona jurídica y vivienda. Debe distinguir activo fijo, inventario, agente retenedor, destinación y vigencia normativa. Usa cualquier simulación solo como reserva y valida con contador y notaría.
Antes de acordar el neto de una venta, pide una revisión tributaria del caso. Para coordinar documentos y cierre inmobiliario, contacta a Patricia Herrera.
Fuentes
- DIAN — Comunicado 070 de 2026, suspensión provisional de los artículos 2 a 8 del Decreto 572.
- DIAN — Resolución 238 de 2025, UVT 2026 de $52.374.
- Función Pública — Estatuto Tributario, artículos 60, 398 y 401.
- DIAN — Oficio 21783 de 2019, persona natural y activo fijo.
- Función Pública — Decreto 2418 de 2013, tabla previa restablecida para adquisición de bienes raíces.
- DIAN — Concepto 5148 de 2026, agente y tarifa en una operación entre sociedades.
La información es educativa y no sustituye asesoría tributaria para la operación concreta.
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