Ley 2434 de 2024: cómo aprovechar el descuento del 30 % en gastos notariales

La Ley 2434 de 2024 es probablemente el beneficio tributario más subestimado del mercado inmobiliario colombiano. Para compraventas financiadas con crédito hipotecario, reduce un 30 % los derechos notariales — y como esos derechos llevan IVA del 19 % encima, el ahorro real es proporcionalmente mayor de lo que el porcentaje sugiere.

Pese a eso, casi ningún comprador la conoce. Muchos notarios la aplican automáticamente cuando hay crédito (es su obligación), pero hemos visto operaciones donde simplemente se omite. Esta guía explica el funcionamiento de la ley, los requisitos exactos, cuánto se ahorra en operaciones típicas y los errores que conviene evitar.

Qué dice exactamente la Ley 2434 de 2024

La Ley 2434 fue sancionada en 2024 con el propósito de aliviar la carga tributaria al acceso a vivienda mediante crédito hipotecario. Su artículo central establece que los actos notariales relacionados con la compraventa de vivienda financiada con crédito hipotecario de largo plazo otorgado por entidades vigiladas tendrán un descuento del 30 % en los derechos notariales aplicables.

Es importante separar lo que la ley sí cubre y lo que no:

Sí cubre:

• Honorarios notariales de la escritura de compraventa.
• Honorarios notariales de la escritura de constitución de la hipoteca (si es escritura separada).

No cubre:

• Derechos de registro nacional (ORIP).
• Impuesto de registro departamental.
• IVA del 19 % sobre los honorarios — sin embargo, como el IVA se calcula sobre el honorario ya con descuento, indirectamente también baja.
• Retención en la fuente.
• Otros gastos administrativos.

El descuento se aplica antes del cálculo del IVA, lo que crea un efecto compuesto que veremos en los ejemplos.

Requisitos para que aplique el descuento

No basta con "tener un crédito hipotecario". Los requisitos formales son:

1. El crédito debe ser hipotecario de largo plazo

Largo plazo se interpreta como crédito con vigencia superior a 5 años (típicamente los créditos hipotecarios colombianos son de 10, 15 o 20 años). No aplican:

• Líneas de crédito rotativas.
• Créditos personales aunque garantizados con prenda inmobiliaria.
• Créditos a muy corto plazo (menos de 5 años).

2. Debe otorgarlo una entidad financiera vigilada

Vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia: Bancolombia, Davivienda, BBVA, Banco de Bogotá, Banco Caja Social, Itaú, Scotiabank Colpatria, Banco AV Villas y los demás bancos comerciales, así como fondos de empleados regulados.

NO aplican:

• Créditos privados entre personas naturales.
• Créditos otorgados por sociedades no vigiladas (algunas fintech sin licencia bancaria).
• Préstamos del FNA con líneas no clasificadas como crédito hipotecario.

3. Debe ser para adquisición de vivienda

La ley está pensada para acceso a vivienda. Los notarios suelen aplicar el descuento sin distinción entre uso (habitación, alquiler, inversión), pero la lectura literal del articulado se enfoca en vivienda. En la práctica de Bucaramanga, los notarios lo aplican a cualquier compra de inmueble residencial con crédito hipotecario vigente.

Cómo se calcula el descuento: el ejemplo numérico completo

Tomemos una compra de $1.200 millones financiada con crédito hipotecario por $800 millones.

Paso 1: Derechos notariales brutos

Los derechos notariales son aproximadamente el 0,54 % del precio pactado (tarifa SNR RES-2026-000964-6).

$1.200.000.000 × 0,54 % = $6.480.000

Paso 2: Aplicar descuento Ley 2434

$6.480.000 × 30 % = $1.944.000 (descuento)

$6.480.000 − $1.944.000 = $4.536.000 (honorarios netos)

Paso 3: IVA del 19 % sobre los honorarios netos

$4.536.000 × 19 % = $861.840

Paso 4: Total notarial con Ley 2434

$4.536.000 + $861.840 = $5.397.840

Comparación: sin Ley 2434

$6.480.000 × 1,19 (con IVA) = $7.711.200

Ahorro real

$7.711.200 − $5.397.840 = $2.313.360

Es decir, en este caso el ahorro real es del 30 % no solo sobre los honorarios sino sobre el monto que efectivamente se pagaba antes con IVA incluido. La ley está bien diseñada matemáticamente: el descuento se preserva incluso considerando el IVA.

Tabla de ahorro por valor del inmueble

Desliza para ver la tabla completa

Para una operación típica de Ruitoque Condominio o Cabecera del Llano (rango $1.500 millones – $3.000 millones), hablamos de un ahorro de entre $3 millones y $6 millones que muchos compradores no aprovechan por desconocimiento.

Quién paga el ahorro: el reparto 50/50

Los derechos notariales se reparten típicamente 50/50 entre comprador y vendedor. El descuento de la Ley 2434 también: ambos se benefician proporcionalmente.

Volviendo al ejemplo de $1.200 millones:

• Ahorro total: $2.313.360
• Beneficio comprador: $1.156.680
• Beneficio vendedor: $1.156.680

Es decir, paradójicamente, el comprador que toma el crédito le está ahorrando al vendedor más de un millón en notariales sin que el vendedor haya tenido que hacer nada. Es información útil al negociar la promesa de compraventa.

Algunos compradores negocian que el vendedor asuma una proporción mayor de los notariales para compensar los gastos exclusivos del comprador (derechos de registro 100 % comprador, impuesto departamental 100 % comprador, constitución de hipoteca 100 % comprador). Cuando la Ley 2434 aplica, esta negociación cambia ligeramente: el reparto 50/50 sigue siendo equitativo porque el descuento beneficia a ambos lados.

Combinación con otros beneficios

La Ley 2434 se acumula con otros beneficios tributarios disponibles:

Vivienda de habitación + valor ≤ 20.000 UVT

El vendedor paga 1 % de retención (no 2,5 %). En 2026, 20.000 UVT ≈ $996 millones.

Crédito VIS

Si el inmueble cualifica como VIS (Vivienda de Interés Social, hasta 150 SMMLV), existen beneficios adicionales — pero las propiedades de lujo en Ruitoque o Cabecera están muy lejos de calificar, por lo que aplica solo la Ley 2434.

Exención de ganancia ocasional vivienda de habitación

Si el vendedor compra otra vivienda con los recursos y los deposita en una cuenta AFC, tiene exención de ganancia ocasional hasta 5.000 UVT (~$249 millones en 2026, art. 311-1 ET tras la Ley 2277/2022). No tiene relación con la Ley 2434 pero combina bien.

Errores comunes que conviene evitar

Error 1: asumir que aplica con cualquier crédito

Como mencionamos, debe ser hipotecario de largo plazo otorgado por entidad vigilada. Un préstamo familiar garantizado con hipoteca no califica.

Error 2: no verificar la liquidación de la notaría

Algunos notarios olvidan aplicar el descuento si el comprador no lo pide explícitamente. Antes de firmar, verifica la liquidación: debe aparecer una línea de "descuento Ley 2434" o el cálculo debe reflejar honorarios reducidos.

Error 3: contar el ahorro del IVA por aparte

El IVA del 19 % no tiene descuento por sí mismo, pero como se calcula sobre los honorarios ya reducidos, baja proporcionalmente. No intentes contarlo como descuento adicional.

Error 4: omitir el descuento en la constitución de hipoteca

La escritura de constitución de hipoteca (separada de la compraventa) también tiene honorarios notariales — y también tienen descuento del 30 % bajo la Ley 2434. Si el banco está cobrando el costo total, vale la pena revisar.

Error 5: no actualizar la promesa de compraventa

Si firmaste promesa antes de saber del descuento y allí dice "comprador asume el 100 % de los notariales", aplicar el descuento sigue ahorrando lo mismo — pero si el vendedor sabía que el descuento aplicaba, la negociación inicial pudo haber sido distinta.

Validación con tu notario

Cada notaría aplica las tarifas con sus propios sistemas. Antes del cierre conviene:

1. Solicitar a la notaría una liquidación preliminar de gastos.
2. Verificar que aparece la reducción del 30 % sobre los honorarios.
3. Cruzar con tu propio cálculo (usar la calculadora ayuda).
4. Confirmar que la liquidación lleva el sello legal correspondiente.

Si la notaría no aplica el descuento, debes solicitarlo explícitamente. Es un derecho tributario, no un favor.

Calcula tu caso específico

Para ver el ahorro exacto en tu operación, usa la calculadora de Patricia Herrera Inmobiliaria — incluye el toggle de Ley 2434 que se activa automáticamente cuando indicas que la compra tiene crédito hipotecario:

→ Calculadora de gastos de escrituración

Si tu operación es de alto valor y el descuento representa varios millones de pesos, vale la pena un acompañamiento durante el cierre para asegurarse de que la liquidación final lo refleje correctamente.

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Aviso: Esta guía es referencial y se basa en la Ley 2434 de 2024 y la resolución SNR vigente a 2026. La aplicación final del descuento depende de la notaría y las condiciones específicas del crédito. Recomendamos confirmar con notario y entidad financiera antes de la firma.