Ley 2434 de 2024: beneficios reales para financiar vivienda

Ley 2434 de 2024: beneficios reales para financiar vivienda

La Ley 2434 de 2024, conocida como “Vivienda al alcance de todos”, no creó un descuento general de 30 % sobre la escritura de compraventa. La reducción recae en los derechos notariales y registrales causados por la constitución o modificación del gravamen hipotecario que garantiza un crédito individual de vivienda.

La norma también permite que bancos y otras entidades habilitadas ofrezcan incluir en el crédito o leasing habitacional los gastos de escrituración, impuestos y registro asumidos por el comprador. Es una opción, no un desembolso automático ni gratuito: si se financian esos valores, aumentan el saldo y los intereses del crédito.

Actualizado el 13 de agosto de 2026 con el texto oficial de la ley y las tarifas SNR de 2026.

Qué establece la Ley 2434 de 2024

La ley tiene cinco frentes principales:

1. tarifas reducidas para constituir o modificar gravámenes hipotecarios de vivienda;
2. posibilidad de financiar los gastos de cierre asumidos por el comprador;
3. reglas más favorables para VIS;
4. uso de mecanismos digitales para avalúos técnicamente idóneos;
5. financiación y promoción de sistemas solares fotovoltaicos en vivienda.

No todos operan de la misma manera. Algunos son tarifas legales; otros son facultades que una entidad puede ofrecer bajo sus términos.

El “30 %”: qué acto recibe realmente la reducción

El artículo 2 modificó el artículo 23 de la Ley 546 de 1999. Para un crédito individual de vivienda dentro del sistema especializado de financiación, los derechos notariales y gastos de registro ocasionados por la constitución o modificación del gravamen hipotecario se liquidan al 70 % de la tarifa ordinaria^[1].

Liquidar al 70 % equivale a una reducción de 30 % frente a la tarifa ordinaria de ese acto. La base correcta es el gravamen, no el precio completo de la compraventa.

Sí comprende

• constitución del gravamen hipotecario que garantiza el crédito de vivienda;
• modificación de ese gravamen;
• derechos notariales y registrales asociados a esos actos, según la liquidación aplicable.

No significa

• 30 % menos sobre los derechos notariales de la compraventa;
• 30 % menos sobre el impuesto departamental de transferencia;
• descuento en retención, impuesto de timbre o ganancia ocasional;
• rebaja automática en avalúo, seguros o estudio jurídico;
• beneficio sobre cualquier préstamo privado garantizado con un inmueble.

La escritura puede contener compraventa e hipoteca en un mismo instrumento físico, pero siguen siendo actos distintos para efectos de liquidación. Pide que la prefactura los muestre por separado.

Ejemplo sencillo: aplicar el porcentaje al acto correcto

Supón que la liquidación ordinaria de los derechos notariales y registrales de constituir el gravamen fuera $10 millones. Para un crédito de vivienda que cumple la norma:

• tarifa ordinaria del gravamen: $10.000.000;
• tarifa legal al 70 %: $7.000.000;
• diferencia: $3.000.000.

El ejemplo solo ilustra la proporción. La tarifa ordinaria debe calcularse con la cuantía del gravamen, las resoluciones SNR de 2026, los actos incluidos y las reglas especiales. No uses $10 millones como costo estándar.

Si la casa vale $1.500 millones y el crédito es de $800 millones, tampoco apliques 30 % a los derechos de una compraventa por $1.500 millones. Solicita dos líneas: compraventa por su base y gravamen por la cuantía garantizada.

Cancelación de la hipoteca: acto sin cuantía

La misma disposición establece que la cancelación de gravámenes hipotecarios de créditos para vivienda se considera acto sin cuantía. Eso no significa costo cero: se liquidan los valores correspondientes a un acto sin cuantía, papel, copias, registro y demás conceptos aplicables.

En 2026, la Resolución SNR RES-2026-000964-6 fija en $90.600 la tarifa notarial general de los actos sin cuantía o no determinable, antes de los conceptos adicionales^[2]. La resolución registral tiene sus propias tarifas. Por eso no es correcto prometer una cancelación fija de $1 millón para todos los casos.

Tarifas especiales para vivienda de interés social

El artículo 3 de la Ley 2434 conserva una diferenciación importante:

Desliza para ver la tabla completa

Si otra norma establece una tarifa más favorable para actos relativos a VIS, la propia Ley 2434 dice que esa regla no se desplaza. La notaría y la ORIP deben identificar la categoría y el acto antes de liquidar.

Para VIS, la financiación también puede extenderse a otros actos sujetos a registro, como afectación a vivienda familiar, patrimonio de familia, certificado de tradición y reproducción de la constancia de inscripción requeridos en el trámite hipotecario, siempre con autorización del solicitante.

Financiar escrituración, impuestos y registro

Este es el cambio práctico que más se confunde con un descuento. Los establecimientos de crédito y las entidades comprendidas por la Ley 546 pueden ofrecer que los gastos asumidos por el comprador se incorporen al préstamo hipotecario o leasing habitacional.

La lista puede incluir:

• escrituración;
• impuestos;
• registro, incluido el de transferencia de dominio;
• otros conceptos habilitados para VIS.

La inclusión requiere autorización del solicitante o acuerdo entre las partes. Además, esos valores no se computan para fijar el límite normativo de financiación de vivienda. Esto permite financiar costos adicionales sin que se resten mecánicamente del porcentaje máximo destinado al inmueble^[1].

“No computar en el límite” no significa dinero gratis

Si el banco incorpora $30 millones de cierre al préstamo:

• el comprador recibe financiación adicional para esos pagos;
• el saldo adeudado aumenta;
• la cuota y los intereses pueden aumentar;
• se mantienen el estudio de capacidad, las condiciones del producto y la aprobación de la entidad.

Compara dos escenarios: pagar los gastos con recursos propios o financiarlos durante el plazo del crédito. La segunda opción mejora liquidez inicial, pero puede elevar sustancialmente el costo total.

¿El banco está obligado a financiar los gastos?

No. El texto usa “podrán ofrecer”, por lo que la entidad conserva la decisión de habilitar el producto y sus condiciones. Lo obligatorio es informar de forma clara el carácter facultativo cuando se ofrezca; negarse a incluir los gastos no debe confundirse con negar el crédito por el hecho de que el usuario no quiera tomar ese beneficio.

Pregunta por escrito:

1. ¿La entidad ofrece incorporar gastos de cierre al crédito o leasing?
2. ¿Qué conceptos admite y cuáles excluye?
3. ¿Cuál es el monto máximo adicional?
4. ¿La suma usa la misma tasa, plazo y sistema de amortización?
5. ¿Cómo cambia la cuota y el costo total?
6. ¿Qué soportes exige antes del desembolso?
7. ¿Cómo separa la liquidación de compraventa y gravamen?

La comparación de crédito hipotecario en Bucaramanga explica cómo pedir ofertas equivalentes y no decidir únicamente por la tasa anunciada.

Avalúos por mecanismos digitales

La Ley 2434 permite que los avalúos y metodologías técnicamente idóneas para establecer el valor del inmueble se realicen mediante mecanismos digitales, siempre que garanticen autenticidad, disponibilidad e integridad de la información.

Eso no elimina el avalúo ni obliga a aceptar cualquier cálculo automático. La entidad puede realizar la metodología o acudir a un tercero especializado, y debe cumplir las normas aplicables. El dictamen acredita valor; la ley también señala que no se debe exigir en él información ajena a los parámetros que regulan el avalúo.

Para el comprador, las preguntas son:

• quién realiza o responde por la valoración;
• qué inspección física o digital requiere;
• cómo se controvierte un resultado;
• cuánto cuesta y por cuánto tiempo es válido;
• si otra entidad aceptará el mismo avalúo.

Energía solar dentro de la financiación

Los artículos 5 a 7 promueven planes y líneas para energía solar fotovoltaica. Las entidades financieras habilitadas pueden incluir en el crédito hipotecario o leasing la adquisición e instalación de estos sistemas. Una vez verificados, esos costos tampoco se computan para el límite de financiación de vivienda.

La ley no concede automáticamente paneles, subsidio o tasa preferencial a toda vivienda. Las entidades pueden ofrecer tasas preferenciales bajo sus términos, y el Gobierno debe desarrollar planes con prioridades y enfoques diferenciales.

Antes de financiar un sistema, pide diseño, producción estimada, garantías, mantenimiento, permisos, compatibilidad de cubierta y costo total con intereses. La conveniencia depende del consumo y del inmueble.

Cómo revisar una prefactura bajo la Ley 2434

Solicita una tabla con una fila por acto:

Desliza para ver la tabla completa

Añade derechos notariales, registrales, IVA, papel, sistematización y otros conceptos en columnas separadas. La guía sobre cuánto cuesta escriturar en Colombia en 2026 contiene los tramos nacionales vigentes.

Errores frecuentes

Aplicar 30 % al precio de venta

La reducción se aplica a la tarifa ordinaria del gravamen, no al precio ni a todos los gastos de cierre.

Llamarlo beneficio tributario de la compraventa

La ley regula financiación y tarifas de derechos para actos hipotecarios. No reduce por sí misma los impuestos de la transferencia.

Suponer que todos los bancos financian los gastos

La oferta es facultativa. Confirma disponibilidad, tasa, plazo y conceptos admitidos.

Olvidar las tarifas VIS

Aplicar 70 % a un gravamen que puede liquidarse al 40 % o 10 % sobreestima el costo.

Confundir acto sin cuantía con gratuidad

La cancelación sigue generando tarifa y conceptos operativos; simplemente no se liquida como acto con cuantía.

Activar un “descuento Ley 2434” automático en un simulador

Un botón que descuenta 30 % de la compraventa produce una estimación incorrecta. El sistema debe preguntar tipo de vivienda, cuantía del gravamen y acto exacto.

Preguntas frecuentes

¿La Ley 2434 descuenta 30 % de los gastos notariales al comprar vivienda?

No de toda la compra. Liquida al 70 % de la tarifa ordinaria los derechos notariales y registrales de constituir o modificar el gravamen hipotecario para un crédito individual de vivienda no VIS.

¿Aplica a una compra de contado?

No hay un gravamen hipotecario de crédito de vivienda al cual aplicar esa tarifa. Los mecanismos de financiación de gastos tampoco operan sin préstamo hipotecario o leasing habitacional.

¿Aplica a vivienda usada?

La financiación de vivienda de la Ley 546 comprende vivienda nueva y usada, pero debe verificarse que el crédito, la entidad y el gravamen cumplan el régimen. La ley no limita el beneficio general a vivienda nueva.

¿Puedo pedir que el banco financie registro e impuestos?

Puedes solicitarlo, pero la entidad no está obligada a ofrecer esa opción. Si la ofrece, revisa cuánto aumenta el saldo, la cuota y el costo total.

¿La reducción beneficia al vendedor?

El gravamen garantiza el crédito del comprador y sus costos suelen corresponder a ese trámite. No debe repartirse automáticamente como si fuera una reducción de los derechos de compraventa compartidos.

---

Antes de firmar, pide al banco y a la notaría una prefactura por acto. Si necesitas coordinar la compra y sus documentos, contacta a Patricia Herrera.

Fuentes

1. Función Pública — Ley 2434 de 2024, texto completo, artículos 1 a 10.
2. SNR — Resolución RES-2026-000964-6, tarifas notariales 2026.
3. Función Pública — Ley 546 de 1999, sistema especializado de financiación de vivienda.
4. SNR — Resolución RES-2026-001726-6, tarifas registrales 2026.

Esta guía es informativa. La entidad financiera, la notaría y la ORIP deben confirmar el producto, la categoría de vivienda y la liquidación aplicable.